退去費用の相場と詳細！賃貸のぼったくりチェックリスト
賃貸アパートを退去するのですが、退去費用がどれくらいかかるのか不安です。
ぼったくりにあったりしないか心配です。
適正な退去費用をもらう方法や相場が分かる方法、請求内容が正しいか判断するための詳細を紹介します。
賃貸の退去費用とは？相場は？
賃貸の退去費用とは、入居者が住んでいた部屋を修理や清掃をして返すための費用で特約と特別損耗の2つを合わせった費用(原状回復費用)のことです。
決して、入居前の状態(次の人に貸す綺麗な状態)に戻すことではありません。
特約は、一般的なルールとは別にお互いで了承した条件のことです。
退去費用に関する特約には、「ハウスクリーニング費用」「カギ交換費用」といった項目が多く、契約後に変更や削除することはできません。
特別損耗は、入居者が壊した室内の損傷のことで「善管注意義務違反」「通常の使用を超える損耗」とも言われます。
例えば、壁に大きな穴を空けたり、換気不足でカビだらけ、換気扇が油まみれなどです。
ただし、特別損耗は新品で満額負担する必要は無く、古くなって壊れた経年変化や、老朽化で価値が減った分は支払い免除される減価償却を考慮されます。
これらを合わせた退去費用は、部屋の使い方・部屋の広さ・入居期間によって大きく増減します。
退去費用は使い方が悪ければ高くなり、長期間・丁寧に住んでいたら経年変化や減価償却から安くなります。
レンタカーを返却する時に、借りた人が洗車やタイヤを買い替えないのと一緒だね。
賃貸の退去費用の相場
| 間取り | 退去費用(全国平均) |
|---|---|
| 1ルーム (20㎡～30㎡) | 15,000～30,000円 |
| ～1LDK (30㎡～50㎡) | 20,000～40,000円 |
| ～2LDK (50㎡～70㎡) | 30,000～50,000円 |
| ～3LDK (70㎡～90㎡) | 50,000～60,000円 |
| ～4LDK (90㎡～) | 90,000円～ |
退去費用として請求される内訳は特約負担を除いて、あなたが負担すべき特別損耗だけでなく、入居前からある傷や汚れ、経年変化による損耗など、負担する必要のない項目が含まれているケースが少なくありません。
まずは、請求内容が本当に特別損耗だけなのか、確認することが必要です。
特別損耗とは、壁に大きな穴を開けたり、フローリングに深い傷をつけてしまうなどが該当します。
一方で、入居前から存在していた傷や汚れ、あるいは、建物が古くなるにつれて自然に生じる経年変化は、入居者ではなく貸主/大家さんが負担すべきものです。
まずは、あなたが負担すべき退去費用を確認できるだけの詳細と負担する必要が無い項目を拒否しましょう。
入居前の傷汚れ請求は拒否
あなたが負担する退去費用(原状回復費用)は、自分が住んでいる間につけた傷や汚れによる損耗のみで、 入居時からあった傷や汚れは、貸主/大家さんの負担です。
しかし、退去時に「この傷はあなたがつけたものだ」と主張されたり、部屋の管理を怠った(善管注意義務違反)と、修繕費用を請求されるケースも少なくありません。
このようなトラブルを防ぐためには、入居時にしっかりと部屋の状態を確認し、傷や汚れがあれば、その箇所を写真に撮ったり、不動産会社に記録に残して報告すると、予防することや反論する証拠を残すことができます。
万が一、入居前のキズ汚れを請求された場合には、入居前にキズが無かったことを示す証拠を求めましょう。
証拠は費用を請求する側が示す必要があり、入居者ではありません。
入居前のキズだ VS 入居中のキズだ
入居前からキズがありました。
ありません。証拠を出してください。
証拠を出すのは請求する不動産会社と大家さん側の責任です。
入居時にキズが無かったことがわかる証拠を出してください。
証拠はないが、入居中の傷なのは確か。
証拠が無いのに請求するなら架空請求の詐欺だと判断し、このやりとりを証拠にします。
○○不動産の正式な回答ですね？
・・・
証拠が無い状態で議論しても決着はつかず、折衷案にしようとしてくるよ。
相手側の主張を記録に残して対策をしよう。
通常損耗/経年変化の請求を拒否
あなたが負担する退去費用(原状回復費用)は、自分が住んでいる間につけた傷や汚れによる損耗のみで、 生活すると付いてしまうキズや古くなって壊れた修理費用(通常損耗/経年変化)は、貸主/大家さんの負担です。
しかし、退去費用の請求で通常損耗や経年変化の修繕費用まで請求されるケースも少なくありません。
これは、多くの入居者が契約や退去手続きに関する知識が十分でないことを、悪質な不動産会社や貸主/大家さんが利用しているからです。
彼らは、ほとんどの入居者が「ぼったくり」に気づかず、不当な請求に応じると経験から知っています。
このような不当な請求を防ぐためには、生活キズや通常損耗か下記の表や「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン P14～19」などを参照に確認し、その写メも一緒に添付して拒否しましょう。
一般的な通常損耗と経年変化
負担する特別損耗も安くなる
入居前のキズ汚れと通常損耗/経年変化の請求を除いて残った、あなたが住んでいる間につけた傷や汚れによる損耗(特別損耗)でも、減価償却をした部分やリフォーム代は貸主/大家さんの負担です。
しかし、退去費用の請求で減価償却をした部分やリフォーム代まで請求されるケースも少なくありません。
これは、多くの入居者が契約や退去手続きに関する知識が十分でないことを、悪質な不動産会社や貸主/大家さんが利用しているからです。
彼らは、ほとんどの入居者が「ぼったくり」に気づかず、不当な請求に応じると経験から知っています。
このような不当な請求を防ぐためには、請求書に㎡や単価・減価償却率などの明細を求めましょう。
特約は、有効「全額負担」か、無効「負担無し」のどちらかだよ。
契約書に書かれている特約が、「全額負担」「ハウスクリーニング費用負担」とだけ書かれていて、具体的な金額が明記されていない契約は、最高裁裁判でも無効と判断されました。
なぜなら、平成17年12月16日の最高裁判決において、賃貸契約の特約には契約時に口頭での説明、特約に記名押印、そして特約の負担部分に具体的な金額の記載という3つの要件が求められると示されているからです。
この3つの要件を満たさない特約は無効となる可能性が高いのです。
3つの要件の中で入居者が満たしていないと証拠を出せる、特約の負担部分に具体的な金額の記載が契約書に書かれているか、あるいは別紙として料金表が添付されているかを確認しましょう。
【賃貸契約の「特約」を詳しく】
よくある「特約」無効の項目
- ハウスクリーニング費用 全額負担
- エアコンクリーニング費用 全額負担
- 畳の表替え費用 全額負担
- カギの交換費用 全額負担
- ふすまの張替え費用 全額負担
金額の記載がない特約は大手不動産会社や弁護士も逃げ出す
例文を参考に不動産会社や貸主/大家さんにメールを送って、まずは適正な退去費用の請求書を求めましょう。
適正な退去費用を求める例文
原状回復費用について
退去費用を請求する側には、その根拠を明確に示す証明責任があります。
具体的には、各請求項目ごとに、入居時と現在の状態を比較できる写真、通常の使用による経年変化ではなく、入居者の過失による損傷であることを具体的に説明した資料、そして、費用計算の根拠となる詳細な内訳（㎡や単価、減価償却率など）の開示を求めます。
これらの情報が不足している請求については、いかなる理由があろうとも応じません。
もし、証明責任を放棄した請求や開示された情報に虚偽があった場合、架空請求をしたと判断し、全てのやり取りは証拠とします。
明細は、「賃貸トラブルたすけ隊」の退去費用明細のページで確認して返答いたします。
特別損耗は減価償却する根拠
- 国土交通省ガイドライン P14-15
- 国土交通省ガイドライン 判例事例32
特約無効を主張する例文
特約の条件不備による無効を主張
特約(ハウスクリーニング費用、○○)に、具体的な金額の記載がないため、最高裁平成17年12月16日判決、消費者契約法10条、国土交通省のガイドラインを根拠に、この特約が無効であると主張します。
甲から「特約は有効」だと反論がある場合、最高裁の裁判判例や法律など同等の根拠を提示ください。
根拠の提示が無い場合、どのような表現(お願い・交渉)を用いようとも、根拠のない請求を強要した架空請求と判断し、全てのやり取りは証拠とします。
詳細は、「賃貸トラブルたすけ隊」の特約のページで確認ください。
退去費用の請求書が届いたら、項目ごとに請求内容が適正か確認しましょう。
チェックするポイントは大きく5点です。クリーニング費用から諸経費まで項目ごとに解説します。
【退去費用】請求書の重要チェックポイント
- 入居者に負担義務がある？
- 請求は、「一式」請求でいいの？
- 「㎡単位」の数量が多くない？
- 「単価」は高すぎない？
- 減価償却の「％」は正確か？
【退去費用】請求書の項目別チェックリスト
| ハウスクリーニング費用 | |
| エアコンクリーニング費用 | |
| カギ交換費用 | |
| 畳の張替え(表替え) | |
| 襖・障子の張替え | |
| におい消臭費用 | |
| 壁紙・クロスの補修や張替え | |
| クッションフロア(CF) | |
| 巾木(はばき) | |
| 床・フローリング | |
| 柱・建具・ドアの補修 | |
| 諸経費・工賃・雑費・処分費 |
入居者が負担する義務
特約が無く、ガイドラインの「通常の清掃」をしたなら、負担義務なし。
特約があったり、「通常の清掃」に不足があるなら、その分を負担。
次の入居者を募集するためのハウスクリーニング費用は貸主負担。
ガイドライン「通常の清掃」
- 部屋全体の掃き掃除
- 部屋全体の拭き掃除
- お風呂/トイレ/洗面台など水回り清掃
- 換気扇やレンジ回りの油汚れの除去
- ゴミの撤去
特約は有効？
契約書や契約時にもらった別紙に具体的な金額が記載された特約なら有効。
金額の記載がなければ特約の無効を主張できる。
「ハウスクリーニング費用が高騰した」など、どのような理由でも、契約書の金額以上を負担する義務なし。差額分は貸主負担。
減価償却と負担する範囲
ハウスクリーニング費用は減価償却の対象外で、満額負担。
請求項目は「1式」で良いため、貸主負担分まで請求されていないか、自分で業者見積りを依頼することで判断できる。
ハウスクリーニングの相場
地域や間取り、汚れ具合によって大きく変わるため、自分で業者に見積もりを依頼して不動産会社や貸主/大家さんの見積もりと比較すると適正な相場や適正価格が把握できる。
ガイドラインが定める退去の「通常の清掃」部分をそれぞれ伝えないと、貸主/大家さん負担分まで含めた見積もりになるため、注意！
自己負担になる場合、契約書に業者指定がないのなら、自分で見積もり依頼した費用部分だけを負担すればよく、不動産会社や貸主/大家さん側が提示した金額に応じる必要は無い。
【利用者の口コミで安心！安い業者選び】
| 内容 | 自分で業者を探す時に安く、口コミから業者を探すことができる。 |
|---|---|
| メリット | クチコミを比較して業者を選べる 見積もりがネットで貰える トラブルの損害賠償補償がある 予約まで個人情報を業者に知らせない |
入居者が負担する義務
特約が無いなら、負担義務なし。
特約があったり、ペット/喫煙/柔軟剤などの強い「におい」が残ってるなら、消臭費用を負担。
柔軟剤など、あなたが好きな「香り」でも、オーナー側が「くさい」と判断したら負担。
次の入居者を募集するためのエアコンクリーニング費用は貸主負担。
特約は有効？
契約書や契約時にもらった別紙に具体的な金額が記載された特約なら有効。
金額の記載がなければ特約の無効を主張できる。
「エアコンクリーニング費用が高騰した」など、どのような理由でも、契約書の金額以上を負担する義務なし。差額分は貸主負担。
減価償却と負担する範囲
エアコンクリーニング費用は減価償却の対象外で、満額負担。
請求項目は「1式」で良く、設備の台数分を負担。
エアコンクリーニングの相場
お掃除機能のある/なし、3台まとめて割引など業者によって金額が大きく変わるため、自分で業者に見積もりを依頼して不動産会社や貸主/大家さんの見積もりと比較すると適正な相場や適正価格が把握できる。
自己負担になる場合、契約書に業者指定がないのなら、自分で見積もり依頼した費用部分だけを負担すればよく、不動産会社や貸主/大家さん側が提示した金額に応じる必要は無い。
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入居者が負担する義務
特約や壊してないなら、負担義務なし。
特約があったり、カギを無くして不足があるなら、その分を負担。
次の入居者を募集するためのカギ交換費用は貸主負担。
特約は有効？
契約書や契約時にもらった別紙に具体的な金額が記載された特約なら有効。
金額の記載がなければ特約の無効を主張できる。
「カギ交換費用が高騰した」など、どのような理由でも、契約書の金額以上を負担する義務なし。差額分は貸主負担。
減価償却と負担する範囲
カギ交換費用は減価償却の対象外で、満額負担。
請求項目は「1式」で良いが、カギ交換には組み換えと新品取り換えの2種類あり、金額が安い組み換えと合鍵代だけを負担。
ディンプルキーなど、防犯性をグレードアップをするための差額分は貸主負担。
カギ交換の相場
カギのタイプや本数で金額が大きく変わるため、自分で業者に見積もりを依頼して不動産会社や貸主/大家さんの見積もりと比較すると適正な相場や適正価格が把握できる。
自己負担になる場合、契約書に業者指定がないのなら、自分で見積もり依頼した費用部分だけを負担すればよく、不動産会社や貸主/大家さん側が提示した金額に応じる必要は無い。
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入居者が負担する義務
特約が無いなら、通常の生活で古くなったり変色しても、通常損耗/経年変化だと判断され、負担義務なし。
特約があったり、畳にタバコ焼けなど普通の使い方ではない損傷があるなら、その1畳分を負担。
次の入居者を募集するための畳の交換費用は貸主負担。
特約は有効？
契約書や契約時にもらった別紙に具体的な金額が記載された特約なら有効。
金額の記載がなければ特約の無効を主張できる。
「畳の交換費用が高騰した」など、どのような理由でも、契約書の金額以上を負担する義務なし。差額分は貸主負担。
減価償却と負担する範囲
畳の交換費用は減価償却の対象外で、満額負担。
請求項目は「1式」で良いが、畳の交換には表替えと新品取り換えの2種類あり、金額が安い表替えを負担。
損傷させた「1畳」だけを負担すればよく、損傷以外の他の畳の張替え費用は貸主負担。
畳交換の相場
畳の大きさや枚数で金額が大きく変わるため、自分で業者に見積もりを依頼して不動産会社や貸主/大家さんの見積もりと比較すると適正な相場や適正価格が把握できる。
自己負担になる場合、契約書に業者指定がないのなら、自分で見積もり依頼した費用部分だけを負担すればよく、不動産会社や貸主/大家さん側が提示した金額に応じる必要は無い。
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入居者が負担する義務
襖(ふすま)や障子(しょうじ)以外の天袋も一緒の考え方。
特約が無いなら、通常の生活で古くなったり変色しても、通常損耗/経年変化だと判断され、負担義務なし。
特約があったり、破いた・穴を空けたなど普通の使い方ではない損傷があるなら、その1枚分を負担。
次の入居者を募集するための襖/障子の交換費用は貸主負担。
特約は有効？
契約書や契約時にもらった別紙に具体的な金額が記載された特約なら有効。
金額の記載がなければ特約の無効を主張できる。
「襖/障子の交換費用が高騰した」など、どのような理由でも、契約書の金額以上を負担する義務なし。差額分は貸主負担。
減価償却と負担する範囲
襖/障子の交換費用は減価償却の対象外で、満額負担。
請求項目は「1式」で良いが、襖や障子は2枚で1セットであることが多く、貸主/大家さん負担分まで含めた見積もりになるため、要確認！
損傷させた「1枚」だけを負担すればよく、損傷以外の他の畳の張替え費用は貸主負担。
襖/障子交換の相場
襖/障子の大きさや枚数で金額が大きく変わるため、自分で業者に見積もりを依頼して不動産会社や貸主/大家さんの見積もりと比較すると適正な相場や適正価格が把握できる。
自己負担になる場合、契約書に業者指定がないのなら、自分で見積もり依頼した費用部分だけを負担すればよく、不動産会社や貸主/大家さん側が提示した金額に応じる必要は無い。
また、部分張替えや穴埋めで収まるなら、退去前の大掃除と合わせて自分で補修をしてもよい。
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入居者が負担する義務
室内に「におい」がないなら、負担義務なし。
ペット消臭の特約があったり、ペット/喫煙/柔軟剤などの強い「におい」が残ってるなら、全室分の消臭費用を負担。
柔軟剤など、あなたが好きな「香り」でも、オーナー側が「くさい」と判断したら負担。
「におい」が壁にこびりついて業者の消臭でも落ちなかった場合の追加費用や、エアコンクリーニング費用も負担。
特約は有効？
契約書や契約時にもらった別紙に具体的な金額が記載された特約なら有効。
金額の記載がなければ特約の無効を主張できる。
「消臭費用が高騰した」など、どのような理由でも、契約書の金額以上を負担する義務なし。差額分は貸主負担。
減価償却と負担する範囲
においの消臭費用は減価償却の対象外で、満額負担。
請求項目は「1式」で良く、空気が1部屋で留まることは無いため、全室分を負担しなければならない。
においの消臭費用の相場
退去費用で1番高額な負担になりやすい項目。
普段からの消臭に気を付けて「におい」が染み込まないように対策がおすすめ。
部屋数や大きさ、状態にもよって変わるため、請求書の消臭内容を聞いて自分で業者に見積もりを依頼して不動産会社や貸主/大家さんの見積もりと比較すると適正な相場や適正価格が把握できる。
自己負担になる場合、契約書に業者指定がないのなら、自分で見積もり依頼した費用部分だけを負担すればよく、不動産会社や貸主/大家さん側が提示した金額に応じる必要は無い。
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入居者が負担する義務
日焼けによる変色や画鋲穴を空けても通常損耗/経年変化だと判断され、負担義務なし。
ラクガキや破ったなどの損傷があるなら、その部分㎡単位～1面までを減価償却して負担。
ペット/喫煙/柔軟剤などの強い「におい」が残ってるなら、全室分の張替え費用を減価償却して負担。
柔軟剤など、あなたが好きな「香り」でも、オーナー側が「くさい」と判断したら負担。
次の入居者を募集するための壁紙/クロス交換費用は貸主負担。
新築から5年住んでいて、リビングのクロス1面にラクガキをしてしまった場合
- リビング1面以外の張替えは大家さん負担
- リビング1面の張替え費用83%は大家さん負担
- リビング1面の張替え費用17%が入居者負担
特約は有効？
壁紙/クロスの特約は、内容によって有効と無効があります。
クロスに損傷させたら㎡単位ではなく、1面張り替え
有効。1面張り替えになっても減価償却されて入居者の負担は少ないため、認められている。
クロスに損傷させたら㎡単位ではなく、1室(全面)張り替え
無効。著しく入居者側に不利な特約なため、ガイドラインと消費者契約法10条に違反し、ガイドライン判例などで無効の判決が掲載されている。
クロスに損傷させた弁償は、減価償却しない
無効。著しく入居者側に不利な特約なため、ガイドラインと消費者契約法10条に違反し、ガイドライン判例などで無効の判決が掲載されている。
特別損耗は減価償却する根拠
- 国土交通省ガイドライン P14-15
- 国土交通省ガイドライン 判例事例32
減価償却と負担する範囲
新品から6年間で1円になる計算分を入居者が負担する減価償却をする。
新品から減価償却であり、入居からではないため、入居時にクロスが新品じゃなかったら最低でも、前契約者の入居期間も含めて減価償却される。
請求項目は「㎡単位」「単価」「減価償却(%)」が無いと適正か判断できない。
損傷させた「1㎡～1面」だけの張替えや穴埋め補修を負担すればよく、損傷面以外の壁紙/クロス張替え費用は貸主負担。
請求された「㎡」が適正か判断する方法
請求書○㎡÷2.5ｍ(天井高)=横幅ｍ
例えば、請求書でリビング1面 50㎡の請求をされた場合、上の式に当てはめると、リビング1面の横幅が20mでおかしいことが分かるよ。
請求された「減価償却(%)」が適正か判断する方法
例えば、新築でクロスが新品から5年0ヶ月住んでいた場合、請求書でリビング1面 10㎡×単価1,500円の合計が15,000円なら、表に当てはめると、17%(2,550)円を負担になるよ。
壁紙/クロス交換の相場
壁紙/クロスの型番や壁の大きさによって変わるため、請求書のクロス型番を聞いて自分で業者に見積もりを依頼して不動産会社や貸主/大家さんの見積もりと比較すると適正な相場や適正価格が把握できる。
自己負担になる場合、契約書に業者指定がないのなら、自分で見積もり依頼した費用部分だけを負担すればよく、不動産会社や貸主/大家さん側が提示した金額に応じる必要は無い。
また、部分張替えや穴埋めで収まるなら、退去前の大掃除と合わせて自分で補修をしてもよい。
入居者が負担する義務
クッションフロア(CF)などの塩化ビニール系床材や、絨毯・カーペットが一緒の考え方。
日焼けによる変色や古く、めくれてきても通常損耗/経年変化だと判断され、負担義務なし。
ラクガキや破ったなどの損傷があるなら、その部分㎡単位～1面までを減価償却して負担。
ペット/喫煙/柔軟剤などの強い「におい」が残ってるなら、全室分の張替え費用を減価償却して負担。
柔軟剤など、あなたが好きな「香り」でも、オーナー側が「くさい」と判断したら負担。
次の入居者を募集するためのクッションフロア(CF)交換費用は貸主負担。
新築から5年住んでいて、洗面室のCFを破ってしまった場合
- 洗面室のCF1面以外の張替えは大家さん負担
- 洗面室のCF1面の張替え費用83%は大家さん負担
- 洗面室のCF1面の張替え費用17%が入居者負担
特約は有効？
クッションフロア(CF)の特約は、内容によって有効と無効があります。
CFに損傷させたら㎡単位ではなく、1面張り替え
有効。1面張り替えになっても減価償却されて入居者の負担は少ないため、認められている。
CFに損傷させたら㎡単位ではなく、1室(全面)張り替え
無効。著しく入居者側に不利な特約なため、ガイドラインと消費者契約法10条に違反し、ガイドライン判例などで無効の判決が掲載されている。
CFに損傷させた弁償は、減価償却しない
無効。著しく入居者側に不利な特約なため、ガイドラインと消費者契約法10条に違反し、ガイドライン判例などで無効の判決が掲載されている。
特別損耗は減価償却する根拠
- 国土交通省ガイドライン P14-15
- 国土交通省ガイドライン 判例事例32
減価償却と負担する範囲
クッションフロア(CF)などの塩化ビニール系床材や、絨毯・カーペットが一緒の考え方。
新品から6年間で1円になる計算分を入居者が負担する減価償却をする。
新品から減価償却であり、入居からではないため、入居時にクッションフロア(CF)が新品じゃなかったら最低でも、前契約者の入居期間も含めて減価償却される。
請求項目は「㎡単位」「単価」「減価償却(%)」が無いと適正か判断できない。
損傷させた「1㎡～1面」だけの張替えや穴埋め補修を負担すればよく、損傷面以外のクッションフロア(CF)張替え費用は貸主負担。
請求された「㎡」が適正か判断する方法
洗面室の大きさは、2～3畳のどの大きさがほとんどで、3.5～5㎡ほどです。
請求された「減価償却(%)」が適正か判断する方法
例えば、新築でクロスが新品から5年0ヶ月住んでいた場合、請求書でCF1面 5㎡×単価2,000円の合計が10,000円なら、表に当てはめると、17%(1,700)円を負担になるよ。
クッションフロア(CF)交換の相場
クッションフロア(CF)の型番や大きさによって変わるため、請求書のクッションフロア(CF)型番を聞いて自分で業者に見積もりを依頼して不動産会社や貸主/大家さんの見積もりと比較すると適正な相場や適正価格が把握できる。
自己負担になる場合、契約書に業者指定がないのなら、自分で見積もり依頼した費用部分だけを負担すればよく、不動産会社や貸主/大家さん側が提示した金額に応じる必要は無い。
また、部分張替えや穴埋めで収まるなら、退去前の大掃除と合わせて自分で補修をしてもよい。
入居者が負担する義務
日焼けによる変色や古く、めくれてきても通常損耗/経年変化だと判断され、負担義務なし。
ラクガキや壊したなどの損傷があるなら、その部分m単位～繋がっている範囲までを負担。
次の入居者を募集するための巾木交換費用やクロス張替えに合わせて巾木張替えは貸主負担。
特約は有効？
クロス張替え時に巾木の張替え費用を入居者が満額負担する
無効。著しく入居者側に不利な特約なため、ガイドラインと消費者契約法10条に違反し、ガイドライン判例などで無効の判決が掲載されている。
特別損耗は減価償却する根拠
- 国土交通省ガイドライン P14-15
- 国土交通省ガイドライン 判例事例32
減価償却と負担する範囲
巾木(はばき)交換費用は減価償却の対象外で、満額負担。
請求項目は「m単位」「単価」が無いと適正か判断できない。
損傷させた「1m～繋がっている範囲」だけの張替えや穴埋め補修を負担すればよく、損傷面以外の巾木(はばき)張替え費用は貸主負担。
巾木(はばき)交換の相場
巾木(はばき)の型番や長さによって変わるため、請求書の巾木(はばき)型番を聞いて自分で業者に見積もりを依頼して不動産会社や貸主/大家さんの見積もりと比較すると適正な相場や適正価格が把握できる。
自己負担になる場合、契約書に業者指定がないのなら、自分で見積もり依頼した費用部分だけを負担すればよく、不動産会社や貸主/大家さん側が提示した金額に応じる必要は無い。
また、部分張替えや穴埋めで収まるなら、退去前の大掃除と合わせて自分で補修をしてもよい。
入居者が負担する義務
日焼けによる変色やイスのスレ傷など通常損耗/経年変化だと判断され、負担義務なし。
深い傷や雨が吹き込んで黒く変色などの損傷があるなら、その部分㎡単位～1室までを負担。
次の入居者を募集するための床/フローリングの張替え費用や研磨・ワックスがけは貸主負担。
特約は有効？
床/フローリングの特約は、内容によって有効と無効があります。
床に損傷させたら㎡単位ではなく、1室張り替え
有効。1室張り替えになっても減価償却されて入居者の負担は少ないため、認められている。
床に損傷させたら㎡単位ではなく、1室(全質)張り替え
無効。著しく入居者側に不利な特約なため、ガイドラインと消費者契約法10条に違反し、ガイドライン判例などで無効の判決が掲載されている。
床に損傷させた弁償は、減価償却しない
無効。著しく入居者側に不利な特約なため、ガイドラインと消費者契約法10条に違反し、ガイドライン判例などで無効の判決が掲載されている。
特別損耗は減価償却する根拠
- 国土交通省ガイドライン P14-15
- 国土交通省ガイドライン 判例事例32
減価償却と負担する範囲
床/フローリングの一部張替え(㎡単位)は減価償却の対象外で、満額負担。
請求項目は「㎡単位」「単価」が無いと適正か判断できない。
損傷させた「1㎡～1面」だけの張替えや穴埋め補修を負担すればよく、損傷面以外の床/フローリング張替え費用は貸主負担。
特約:1室全部の張替え負担がある場合
新築から建物の耐用年数で1円になる計算分を入居者が負担する減価償却をする。
請求項目は「㎡単位」「単価」「減価償却(%)」が無いと適正か判断できない。
損傷させた「1室」だけの張替えや穴埋め補修を負担すればよく、損傷面以外の床/フローリング張替え費用は貸主負担。
床/フローリング交換の相場
床/フローリングの型番や長さによって変わるため、請求書の床/フローリング型番を聞いて、自分で業者に見積もりを依頼して不動産会社や貸主/大家さんの見積もりと比較すると適正な相場や適正価格が把握できる。
自己負担になる場合、契約書に業者指定がないのなら、自分で見積もり依頼した費用部分だけを負担すればよく、不動産会社や貸主/大家さん側が提示した金額に応じる必要は無い。
また、部分張替えや穴埋めで収まるなら、退去前の大掃除と合わせて自分で補修をしてもよい。
入居者が負担する義務
日焼けによる変色や画鋲穴にスリ傷など通常損耗/経年変化だと判断され、負担義務なし。
深い傷や雨が吹き込んで黒く変色などの損傷があるなら、その部分㎡単位～１本/１枚までを負担。
次の入居者を募集するための柱や建具・ドアの修理費用は貸主負担。
特別損耗は減価償却する根拠
- 国土交通省ガイドライン P14-15
- 国土交通省ガイドライン 判例事例32
減価償却と負担する範囲
柱や建具・ドアの一部張替えは減価償却の対象外で、満額負担。
請求項目は「1式」で良いため、貸主負担分まで請求されていないか、自分で業者見積りを依頼することで判断できる。
損傷させた「㎡単位～１本/１枚」だけの張替えや穴埋め補修を負担すればよく、損傷面以外の柱や建具・ドア補修費用は貸主負担。
柱や建具・ドア補修の相場
柱や建具・ドアのキズの大きさによって変わるため、自分で業者に見積もりを依頼して不動産会社や貸主/大家さんの見積もりと比較すると適正な相場や適正価格が把握できる。
自己負担になる場合、契約書に業者指定がないのなら、自分で見積もり依頼した費用部分だけを負担すればよく、不動産会社や貸主/大家さん側が提示した金額に応じる必要は無い。
また、部分張替えや穴埋めで収まるなら、退去前の大掃除と合わせて自分で補修をしてもよい。
【利用者の口コミで安心！安い業者選び】
| 内容 | 自分で業者を探す時に安く、口コミから業者を探すことができる。 |
|---|---|
| メリット | クチコミを比較して業者を選べる 見積もりがネットで貰える トラブルの損害賠償補償がある 予約まで個人情報を業者に知らせない |
入居者が負担する義務
諸経費以外にも、工賃や雑費・処分費など内訳が分からない費用を請求書に書かれていたら負担義務なし。
例えば「クロスの張替え費用 1㎡/1,500円」には、すでに工賃・処分費などが含まれた金額です。
逆にクロスと工賃を分けて請求されても「原状回復：クロス張替え」である事実は変わらず、分けたから減価償却されないことはありません。
また、雑費・諸経費など何の費用かもわからない項目は理由なく拒否して大丈夫です。
賃貸を退去するタイミングは、さまざまな費用がかさみ、少しでも退去費用を抑えたい・支払う必要の無い負担はしたくないと考える人は多いでしょう。
そこで、退去費用を安くする方法と、ぼったくり請求を避けるための対策について紹介します。
退去費用を安くする方法/ぼったくり防止の例
| 安くする方法 | 退去前の大掃除 |
| 安くする方法 | 入居中に自分で補修 |
| 安くする方法 | キャッシュバックで補填 |
| 安くする方法 | 見積もり比較で適正金額 |
| ぼったくり防止 | 請求の詳細を求める |
| ぼったくり防止 | 入居時チェックをしっかり |
| ぼったくり防止 | メールでやり取りを記録 |
| ぼったくり防止 | 見積もりを自分で準備する |
| ぼったくり防止 | 根拠や証拠を示す |
退去前に自分でできる範囲でしっかりと大掃除を行いましょう。特にガイドラインの「通常の清掃」範囲をしっかり清掃したなら、追加で費用を請求されることを防ぐことが出来ます。
ガイドライン「通常の清掃」
- 部屋全体の掃き掃除
- 部屋全体の拭き掃除
- お風呂/トイレ/洗面台など水回り清掃
- 換気扇やレンジ回りの油汚れの除去
- ゴミの撤去
大掃除の方法とコツ
小さな傷や汚れなどは、自分で補修することで費用を抑えることができます。専用キットなら素人でもかんたんに補修することが出来て、修理費を抑えることが出来ます。
【故障・修繕の対応まとめ】
引越し業者や部屋探しサイトは内容にほとんど変わりが無いため、キャッシュバックがあるタイプを選び、まだしばらく引越しをしないなら固定費の電気代やネット/Wi-Fi代の節約がおすすめです。
また、退去の大掃除に合わせて荷物の断捨離も買取サービスを使うことで補填することができます。
キャッシュバックがある「引越し業者」「部屋探しサイト」
大掃除の方法と断捨離「買取りサービス」
引越し業者や部屋は、複数を比較することが自分で選ぶ基準になります。
退去費用の単価や掃除内容についても、自分で相見積もりを依頼して不動産会社や貸主/大家さんの請求内容と比較することで適正かどうかを判断することが出来ます。
自分で業者を探すのが難しいと感じたら、クチコミとネットだけで完結する「くらしのマーケット」で業者を探すのがオススメです。
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例えば、「鶏肉の香草焼き 2,000円」ってメニューは注文するか悩むよね？
「国産地鶏 鶏もも肉の香草焼き -旬のマツタケを添えて-」なら安いと感じないかな？
逆に、「2kg1,000円の冷凍もも肉の他の料理の余り香草全部入れ -添え無し-」なら、注文しないでしょう。
退去費用の請求書は、項目と金額だけしか書いていないケースが多くて、それだけでは大家さんが負担する部分を入居者に請求されているのか本当に自分が負担する必要があるのか判断できません。
これは、不動産会社や貸主/大家さんが、入居者が退去費用について詳しくないことをいいことに、不親切な請求を試みるからです。
具体的には、見積もり段階で大幅に金額を上乗せし、その後に少しだけ値引きをすることで、あたかも安くしてくれたかのような印象を与えたり、本来であれば必要のない工事を見積もりしたり、工事面積を実際よりも多く計算して、請求を水増しをしますが、金額だけしか書かれていないと分からないのです。
そこで、判断材料を増やして適正な退去費用(原状回復)がわかるように明細を求めるのです。
「負担だ/違う」で議論しても折衷案などで泣き寝入りになるため、請求根拠を求めると、相手に反論できない状況になります。
入居時チェックは、不動産会社や貸主/大家さんが退去費用をキチンと請求するためにする行為ですが、きちんと対応していないケースも多いです。
これは、不動産会社や貸主/大家さんが、入居者が退去費用について詳しくないことをいいことに、根拠が無い請求を試みるからです。
しかし、退去費用を請求する不動産会社や貸主/大家さんには入居時と退去時を比較して請求が正しいか証明責任があるため、比較写真が無いなら請求を拒否できます。
ただ、入居時チェックをすると、反論するための材料・自分が安心できてトラブルになりそうになっても、しっかり反論できる材料になります。
退去時に不動産会社や貸主/大家さんに入居チェックの明細を全て渡す義務は無いため、自分に都合の良い証拠だけを提出しても問題ありません。
「ある/ない」で議論しても折衷案などで泣き寝入りになるため、相手には証拠の写真を求めて、自分に反論ある証拠であれば、相手に反論できない状況になります。
【故障・修繕の対応まとめ】
昔から危険運転や煽り運転はたくさんあったのに、最近はドライブレコーダーの普及で数は減って、されても記録を証拠に逮捕されたりニュースやSNSで晒されて反論できるようになったよね。
「記録」に残すだけなら、交渉や知識も要らずにすぐ出来ます。
悪質な不動産会社やリフォーム会社・家賃保証会社はメールやLINEを嫌がり、いきなり電話をかけてくる傾向にあります。
これは、入居者が退去費用について詳しくないことをいいことに、根拠が無い請求を試みるが反論されるとSNSで拡散されたり大きな問題になりがちだからです。
逆に、入居者側もぼったくり請求された証拠が残っていない場合、「誤解している」など泣き寝入りになるケースも多いです。
「言った/言わない」で議論しても折衷案などで泣き寝入りになるため、相手には必ずメールなど記録に残したやりとりを求めると、相手に反論できない状況になります。
さまざまな対策をして貸主/大家さんが負担する請求を防いだとしても、その分の料金を入居者が負担する退去費用(原状回復費用)に含められると請求根拠やメールなどでは判断できません。
これは、入居者が修理・工事にかかる相場について詳しくないことをいいことに、ぼったくり単価/数量の請求を試みるからです。
そこで、適正金額を把握するために、自分で相見積もりを依頼して不動産会社や貸主/大家さんの請求内容と比較することで適正かどうかを判断することが出来ます。
単価や数量がおかしいぼったくり請求が分かり、適正な請求に修正を求めたり、差額分は貸主負担だと主張する材料になります。
「高い/一般的」で議論しても折衷案などで泣き寝入りになるため、比較する見積書を準備すると、相手に反論できない状況になります。
【利用者の口コミで安心！安い業者選び】
| 内容 | 自分で業者を探す時に安く、口コミから業者を探すことができる。 |
|---|---|
| メリット | クチコミを比較して業者を選べる 見積もりがネットで貰える トラブルの損害賠償補償がある 予約まで個人情報を業者に知らせない |
この請求書はボッタくりです。
この請求書は通常損耗と入居時のキズなどオーナーが負担する内容まで請求されているぼったくりです。
費用を請求する側の証明責任として入居時の写真、請求項目の請求根拠、単価数量を示してください。
次の返答で証拠や根拠が無かった場合には、先の請求がぼったくりだと反論します。
上記の2人なら、下の入居者がぼったくり請求されることがとても少なくなります。
これは、入居者が退去費用について詳しくないことをいいことに、根拠が無い請求を試みるがぼったくり請求をしている自覚があり、問題になると不利だと考えているからです。
しかし、自分で勉強して知識を付けるには経験は少なくて時間もかかって大変です。
そこで、かんたんに出来る証拠集めとNPO法人の賃貸トラブルたすけ隊の例文を参考に相手に送りましょう。
また、請求拒否の根拠などで自分の理解が難しい時には、「詳細はNPO法人の賃貸トラブルたすけ隊ホームページの○○のページを確認ください。」でOK。
心理学の後光効果と言って、素人の発言とインフルエンサーの発言力が違うように、専門家が裁判判例や弁護士の力も借りている賃貸トラブルたすけ隊の発言力があなたの説得力を後押しします。
「適正な請求/ぼったくり」で議論しても折衷案などで泣き寝入りになるため、根拠や証拠を使うことで、相手に反論できない状況になります。
【利用者の口コミで安心！安い業者選び】
| 内容 | 自分で業者を探す時に安く、口コミから業者を探すことができる。 |
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| メリット | クチコミを比較して業者を選べる 見積もりがネットで貰える トラブルの損害賠償補償がある 予約まで個人情報を業者に知らせない |
NPO法人の賃貸トラブルたすけ隊には様々な相談があります。その中でも退去費用・原状回復に関わる相談事例を紹介！
事前に知っていることで自分がトラブルに合うのを予防することに繋がります。
退去費用トラブル事例と対策例文
| 事例 | 根拠とか無く請求してきた |
| 事例 | 特約は金額表が無くても有効だ |
| 事例 | 指摘したら家主分を強要してきた |
| 事例 | 強要していないと誤魔化してきた |
| 事例 | 家賃保証会社に依頼された |
| 事例 | 敷金から差し引いて振り込まれた |
| 質問 | 火災保険で退去費用を補修できる？ |
| 質問 | すでに明細にサインしていたら？ |
このキズは、新品取り換えで全額が入居者の負担になります。
入居者が退去時に負担する義務があるのは、特約と特別損耗と呼ばれる部分だけでです。
特別損耗とは入居者が生活の中でキズ汚れを付けてしまった場合の弁償ですが、新品で満額負担する必要はありません。
入居中に支払っている家賃には部屋の使用料が含まれているので、生活キズや弁償額がどんどん安くなる減価償却という考え方をするからです。(国土交通省ガイドライン)
また、退去費用を請求する不動産会社や貸主/大家さんには、費用を請求する側の証明責任として、請求項目の明細を出す必要があります。
この詳細が無い請求であれば断りましょう。
お互いに同意しているので、クリーニング費用は有効です。
そんな金額表がある契約書なんてないですよ。
不動産会社や貸主/大家さんは、裁判官でも調停人でもなく判断できる立場ではありません。
金額の記載が必要だと、平成17年12月16日の最高裁判決と国土交通省のガイドライン7Pでも記載されているので、それと同等の根拠を示してもらいましょう。
また、国土交通省の標準契約書 別紙5-3に金額記載ページがあり、良識がある不動産会社は金額が書かれています。
電話などの場合には話を中断し、メールで同じ説明を再度もらいましょう。
標準契約書 別紙5-3、大手不動産会社の契約書
特約の金額掲載への例文
〇〇月〇〇日、〇〇不動産の〇〇さんは、特約：〇〇の金額の記載が無くても法的に有効だと発言しましたが、いまだ根拠が示されていません。
合わせて、どこの不動産会社も金額の記載がないのが一般的で当たり前だとおっしゃいました。
金額の記載がない特約が無効という根拠として、平成17年12月16日の最高裁判決、消費者契約法10条、国土交通省のガイドライン7Pを挙げます。
〇〇不動産が特約が有効だと主張する以上、同等の根拠を示して下さい。
また、国土交通省の標準契約書 別紙5-3や大手不動産会社は金額の記載があるため、近隣不動産会社の契約書や国の契約書のどこに記載が無いのかも合わせて示してください。
もし、証明責任を放棄した請求や開示された情報に虚偽があった場合、架空請求をしたと判断し、全てのやり取りは証拠とします。
電話で脅迫された事実から今後のやりとりは必ずメールで返答ください。
着信があった場合には、強要・脅迫を継続しようとしたと判断し、その着信画面のスクショを証拠といたします。
明細は、「賃貸トラブルたすけ隊」の退去費用明細のページで確認ください。
周りの不動産会社でも負担するの一般的で、そういう決まりでみんな負担しています。
入居者が退去時に負担するか判断するポイントは契約書と部屋の状況だけで、周りの不動産や一般的・みんな負担など、関係ありません。
電話などの場合には話を中断し、メールで同じ説明を再度もらいましょう。
根拠ない支払い強要への例文
〇〇月〇〇日、〇〇不動産の〇〇さんは、〇〇の請求が入居者に負担義務があると説明しました。
具体的には、「〇〇はそういう決まりで負担です。」
と話しており、請求の明細や根拠は示しませんでした。
当該請求がどのような根拠に基づいて請求されたか示してください。
もし、証明責任を放棄した請求や開示された情報に虚偽があった場合、架空請求をしたと判断し、全てのやり取りは証拠とします。
また、電話で脅迫された事実から今後のやりとりは必ずメールで返答ください。
着信があった場合には、強要・脅迫を継続しようとしたと判断し、その着信画面のスクショを証拠といたします。
一般論を伝えて、支払いをお願いしただけで強要はしていません。
誤解を招くような表現があったのでしたら申し訳ございません。
悪質な不動産会社や貸主/大家さんは、これまでかんたんに「ぼったくり」をしてきた経験から、この状態になって初めて適正な退去費用のやりとりがスタートします。
今後は、必ずメールでやりとりすることを伝えた上で、担当の変更と会社印が押された謝罪文・請求の根拠などを求めましょう。
担当の変更と謝罪文はもらえなくても、しっかり対応してもらいやすい牽制になります。
ちゃんとした退去費用の支払いを拒否したため、家賃保証会社に代位弁済を依頼します。
一方的にあなたが原状回復の支払いを拒否したことにされ、家賃保証会社に依頼してくることがあります。
悪質な不動産会社や貸主/大家さんは、これまでかんたんに「ぼったくり」をしてきた経験から、家賃保証会社に代位弁済すれば泣き寝入りするだろうと考えています。
しかし、家賃保証会社から請求されても、これまでのメールや退去費用として貸主負担分を認めていないのに家賃保証会社に取り立てをする架空請求の共犯かを指摘すると、取り立て行為を辞めて不動産会社と協議します。
家賃保証会社から電話があった場合には録音することと上記内容を伝えて、取り立て行為を拒否したあとに、法テラスの弁護士や警察への被害届も検討しましょう。
家賃保証会社へ依頼された場合の例文
〇〇月〇〇日、〇〇不動産は、原状回復を超える貸主負担分について私に強要して請求し、負担義務が無い範囲の請求を断ったにも関わらず、認めていない請求分を家賃保証会社に代位弁済しました。
私は請求を認めていないことから、代位弁済の条件である「賃借人の了承」について〇〇不動産及び代表が有印私文書偽造を行い、負担義務の無い支払いを強要したと判断します。
これらは〇〇不動産が実際に行った犯罪行為であり、これまでのやりとりを法テラスの弁護士や警察への被害届、SNSやNPO法人の賃貸トラブルたすけ隊の悪質業者クチコミ、都道府県の不動産課に対して行政処分の申し入れに使用することがります。
明細は、「賃貸トラブルたすけ隊」の家賃保証会社のページで確認ください。
悪質性が高い不動産会社や家賃保証会社で、NPO法人の賃貸トラブルたすけ隊のクチコミに掲載をしても良いという方は、Twitterやインスタのメッセージから情報提供お待ちしております。
敷金から退去費用を差し引いて振り込みました。
これまでありがとうございました。
明細や写真などの根拠も示さずに、一方的にあなたが請求を認めたことにされ、敷金から差し引いて返金してくることがあります。
悪質な不動産会社や貸主/大家さんは、これまでかんたんに「ぼったくり」をしてきた経験から、泣き寝入りするだろうと考えています。
このような悪質なタイプのトラブルの多さから、裁判所は、少額訴訟(敷金返還請求)という専用の訴訟用紙を作成し、これまでのやりとりやこの用紙だけで返金を求める手続きができるようになりました。
具体的には、法テラスの弁護士などにこれまでの証拠を揃えて相談しながら、訴訟や架空請求の詐欺行為について警察への被害届も検討しましょう。
家賃保証会社へ依頼された場合の例文
〇〇月〇〇日、〇〇不動産は、原状回復を超える貸主負担分について私に強要して請求し、負担義務が無い範囲の請求を断ったにも関わらず、認めていない請求分を家賃保証会社に代位弁済しました。
私は請求を認めていないことから、代位弁済の条件である「了解」について○○不動産及び代表が有印私文書偽造を行い、負担義務の無い支払いを強要したと判断します。
これらは○○不動産が実際に行った犯罪行為であり、これまでのやりとりを法テラスの弁護士や警察への被害届、SNSやNPO法人の賃貸トラブルたすけ隊の悪質業者クチコミ、都道府県の不動産課に対して行政処分の申し入れに使用することがります。
明細は、「賃貸トラブルたすけ隊」の家賃保証会社のページで確認ください。
悪質性が高い不動産会社で、NPO法人の賃貸トラブルたすけ隊のクチコミに掲載をしても良いという方は、Twitterやインスタのメッセージから情報提供お待ちしております。
退去時に火災保険で補償してもらうことは出来ないよ。
火災保険の中には、入居者の事故によって壊れた設備を補償してくれるタイプがありますが、今回のケースのように退去時に修理をお願いすることはできません。
なぜなら、火災保険で補償を受けるためには事故があってすぐに連絡しなければならず、時間が経ったことでキズ汚れの原因が分からなくなるからです。
被害状況の写真なども求められるため、保証タイプの火災保険に加入している方は事故後すぐに保険会社に連絡をしましょう。
もし、不動産会社などから修理費用を火災保険で負担させるように言われた場合は、断りましょう。
あなたに保険金詐欺という犯罪を犯させるような行為は、非常に悪質なため、冷静に対応し、やり取りは必ずメールなどで残すなど、証拠をしっかりと残しておくことをおすすめします。
近年、火災保険を不正利用した賃貸住宅の修繕が問題になり、逮捕者も出ていますので、要注意！
【入居者の事故まで補償してくれる火災保険】
泣き寝入りだね。次から気をつけよう。
残念ながら、一度サインをしてしまうと、その同意した内容に法的効力が生じてしまい、簡単には取り消すことができません。
サインをするということは、請求内容をすべて理解し、それに同意したことを意味するためです。
後から「ぼったくられた」と感じても、請求書にサインをしてしまった以上、その内容に同意した事実は変わりません。
これは、サインをする前に内容をしっかりと確認し、わからない点は必ず確認するということがいかに重要かを示しています。
「サインをしたが何とかならないか？」という気持ちはよく分かりますが、当事者間の合意に基づいて成立した内容を簡単に破棄することは難しいということを理解しておきましょう。
今回の経験を活かして、次回からはより慎重に対応しましょう。
