賃貸の特約とは？|特約の考え方と仕組みが分かる完全ガイド
退去費用でぼったくられないか心配です。
いくら負担しないといけないか把握したいです。
契約書の特約が無効かもって聞きました。
ぼったくり防止のために確認しましょう。
退去費用って何？負担は貸主？入居者？
退去費用とは、特約の強制支払いと自分でつけてしまったキズ・汚れの弁償する合計金額です。
どうやって判断するかは契約書に書かれているかどうかで決まります。
契約書で決まってる特約とは？
まずは契約書を準備して「退去費用」と記載された条文や最後の特約と書かれているページ、別紙などの書類をご確認ください。
- 契約時に特約を無くしてもらえるの？
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オーナー側が自由に条件を決める権利があり、嫌ならこの部屋を選ばなければよく、削除を強要することは出来ませんし、ほとんどのオーナー・不動産会社は応じないでしょう。
特約内容は敷金や礼金と一緒で交渉は出来ても強要はできません。
条件が合わないなら他を探しましょう。
後から訂正できないので出来るだけ早めに特約だけでも確認することをオススメします。
敷金や礼金のように考えるとは？
- 敷金１ヶ月
ﾊｳｽｸﾘｰﾆﾝｸﾞ特約ナシ - 敷金０ヶ月
ﾊｳｽｸﾘｰﾆﾝｸﾞ特約８万円
お得なのは①だ！
特約があっても大丈夫
特約があっても節約できる方法 - 敷金１ヶ月
- 自分の特約は別紙だが有効？
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契約書が１枚や裏表、一冊や製本されていたり割り印がされていたり、「契約内容に承諾し、サインする」という内容にサインをしているのであればその内容は有効です。
契約後に追加されたり、別紙で特約を出されたらサインをしてないから認めないことをメールなどで送って証拠に残しておこう
特約なら全部有効なの？
賃貸の特約は条件を満たさないと無効になる可能性があります。
最高裁平成17年12月16日判決で消費者契約法10条や原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを根拠に特約が無効であるという判決が出ました。
その判決でガイドラインとは違う特約を有効にするために、
- 口頭での説明
- 特約に記名押印
- 具体的な金額の記載
の３つのポイント全部が必要としています。
口頭での説明を詳しく
賃貸の契約は宅建士というプロが契約前に重要事項説明をする必要があります。(契約書は免許が無くてもOK)
しかし、録音などの証拠がないなら全く重要視されません。
- 「契約時に特約の説明はありませんでした」
-
契約時にそんな説明はありませんでした
説明をしてサインをもらいました。
契約書にも書かれていています。
あなたの主張だと読まずにサインをしたご自身に責任があるか、虚偽のどちらではないでしょうか？
あなたが第三者として、このようなやりとりだけで証拠がないなら、どちらが正しいか判断できますか？
だれも本当のことが分からず判断できないので重要視されません。
特約に記名押印
契約書は冊子や本・割り印や表裏１枚など１回のサインで契約内容（特約も含む）内容にサインをする形式が多く、特約も含めて内容にサインをしているのであれば有効になります。
- 退去用紙や契約更新の書類・契約後に渡された別紙に入っていたら？
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契約時に特約にサインしたかがポイントです。
サインをした後に追加された特約には同意してないので、強く拒否してOK
そんな時に安心できる対策
書類を受け取って拒否しなかったって言われないように、２重線で削除して押印して証拠の写真を残して送り返そう。
- 特約ページに押印が無いなら無効？
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契約書が１枚・裏表・一冊・製本されている状態など特約に承諾してサインしたと理解できる状態なら有効です。
悪質なクレーマー
- 特約のページに押印してない契約書は無効
- 製本されても割印がないから特約は無効
- 特約の裏面に押印ないから無効
具体的な金額の記載
一番大事なポイント
最高裁平成17年12月16日判決の特約が無効判決を要約すると
入居者が負担する「金額」を把握していない特約は消費者契約法違反で無効です。
どんな記載が良くて、どんな記載がダメ？
- ハウスクリーニング○○円～
- 畳１枚 ○○円前後
- 家賃の○ヶ月分
あなたがざっくりでも金額を把握できるかがポイント
契約時までにもらっているなら別紙でサインが無くてもOK。
契約中にいきなり渡されても有効！
事前にそのような書類があるか確認してもらっておこう
- 大手不動産会社の実際の金額表
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このような書類を契約時までにもらっている・契約書に書かれているなら特約の条件を満たします。
- ２～３万って具体的な金額なの？
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ざっくりでも金額が把握できれば有効！
数年後の退去のタイミングで単価や工賃が上がることもあるのでキチンとした金額である必要までは求めていません。
把握できる状態とは
退去時に５万くらいはかかるのか～
- 金額表がない特約は弁護士も逃げ出す
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- 退去時にしか金額が分からないから金額表は無い
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国土交通省の標準契約書の別紙5-3にも金額表を書くページがあり、きちんとした不動産会社は添付してます。
具体的な金額が分からない特約は無効を主張できるので契約後に、メールして退去時に無効を主張する時の証拠に残しておきましょう。
メール例
契約時に確認し、単価表など金額がわかる書類などはありませんでした。担当の○○さんから
「退去時にしか金額は分からないから金額表はありません。」
と返答をいただいてます。
- 金額が分からなくても特約は有効だ！
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特約が有効かどうかを判断するのは裁判官や調停官であり、不動産会社や弁護士ではありません。
相手側とは議論せず、その発言を証拠に残しましょう。
証拠に残す方法
裁判官でもない○○不動産（○○弁護士）はどのような権限で特約が有効だとこちらに強要されたのですか？
メール(録音)に残すのでもう一度確認してよろしいですか？
- 債権として保証会社に依頼します。
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認めていない退去費用を保証会社に依頼することは出来ません。
それでも保証会社に依頼するということは、虚偽の内容であなたが退去費用を認めたとして依頼されることになります。
これは、架空請求詐欺とは別のとても悪質な罰金刑も無くてすぐに懲役になる犯罪行為。
相手へのメール例
ぼったくりの退去費用を保証会社に依頼するのは有印私文書偽造と強要だと判断します。
先のメールは○○不動産及びその代表が犯罪行為もしくは、脅迫・恫喝をしたことになりますが、会社としての正式な回答でよろしいですね？
警察へ被害届を出す際の証拠といたします。
根拠がない請求を保証会社に依頼する行為はボッタくりとは別の問題になるので、分けて考えましょう。
対策のメールを送って悪質な行動をけん制することと、悪質すぎて保証会社に依頼された時の対策を確認することをオススメします。
保証会社に依頼された時の対策
- 敷金から勝手に差し引いて振り込みました
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悪質性がとても高く、負担しなくてもよい金銭を強要して架空請求詐欺をした犯罪行為に対しては法テラスの弁護士などに相談しながら少額訴訟などのレベルになります。
合わせて、都道府県の不動産課にこれまでのやりとりを証拠に処罰の申し立てやＳＮＳや口コミサイトにこれ以上の被害者が出ないように投稿することをオススメします。
契約書に書かれていない退去費用の請求
特約以外にも入居中に間違えて壁に穴をあけたり、タバコを吸うなど生活スタイルによって、部屋にキズ・汚れを付けてしまったら弁償しなければなりません。
どのように負担するかは『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に沿った請求をしてもらいましょう。
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは？
かんたんにまとめると
- 普通の生活キズ・汚れ分は家賃(レンタル料)を払ってたからオーナー負担
- あなたが汚してても新品の代金で弁償しなくてOK
- 負担する範囲も㎡や１面単位の最低限でツギハギになってもOK
請求書がガイドラインと一緒かチェック！
オーナー側から提示された請求書がガイドラインと一緒かチェックしましょう。
チェックする時には単価や㎡など細かい明細がないと判断できません。
また、請求されている金額が正当か判断するためには相見積もりが必要ですが、その時にも明細や型番などがないと見積もりも取れないです。
もらった用紙に記載がないなら相手側に再度提示してもらいましょう。
メール例
いただいた請求書は退去届でも記載している明細(㎡・単価・減価償却率・特別損耗だと判断する入居時の写真)と請求の説明がありません。
明細と請求の根拠が書かれた請求書を再度提示ください。２度お伝えしてますので次に明細がない時には、
『会社の判断として費用を請求する側の証明責任を放棄し、根拠のないぼったくり請求をする』
と判断します。根拠がない請求・貸主負担分の請求もお断りし、お願いや協力など、どのような表現でも架空請求詐欺だと認識することを再度お伝えします。
金額が正しいか相見積もりで比較するなら
【利用者の口コミで安心！安い業者選び】
| 内容 | 自分で業者を探す時に安く、口コミから業者を探すことができる。 |
|---|---|
| メリット | クチコミを比較して業者を選べる 見積もりがネットで貰える ネットで事前に料金 トラブルの損害賠償補償がある 予約が確定するまで相手に個人情報が公開されない |
おまけ 退去費用を安くするコツ
入居時の写真を撮る(入居チェック)
入居前から付いているキズ・汚れは負担する必要がないですが、証拠がないと請求されかねません。
出来るだけ細かくチェックをしましょう。
賃貸トラブルたすけ隊『入居チェックアプリ』
| 内容 | iOS、androidの無料スマホアプリ |
|---|---|
| 特徴 | 入居チェックページと内容が一緒 日時/物件情報/コメント自動表記 |
| 操作方法 | 物件情報を入力 撮影場所を選んで撮影 写真にコメントを追加 確認してスマホに保存 |
退去届で知識があることを伝える
ぼったくり請求の牽制や、ぼったくり請求された時に言い訳されないように退去届のタイミングから対策をしましょう。
退去後のやりとりは全て記録する
退去立会いや退去後のやりとりを記録に残すことでぼったくりされた時に証拠になります。
やりとりは全てメールでお願いしながら電話があった時の悪質行為に備えて録音の準備もしましょう。
電話を取ってしまって録音できなかった場合でもメールで伝えましょう。
メール例
〇月〇日〇時〇分、○○不動産の〇〇さんから電話があって○○と言われました。
仕事の都合もあるので必ずメールで連絡するようにお願いしていましたがなぜ電話をされるのでしょうか？
会社印がおされた謝罪文と非常識な担当の変更をお願いします。着信履歴のスクショ・このメールは証拠としてSNSや口コミで使用することがあることをお伝えします。
入居中の設備故障は必ず伝える
連絡せずに放置したまま悪化したりするとあなたが負担しなければなりません。
必ず伝えて退去時に請求されないようにしましょう。
退居時の大掃除
退居時にできるだけ綺麗な状態にしておくことや残置物を残さないことで、過去費用を安く抑えることに繋がります。
イメージはクイックルワイパーで大掃除
- 掃き掃除
- 拭き掃除
- 水回り清掃
- ゴミ撤去
- 換気扇やレンジ回りの油汚れの除去
- ↳ハウスクリーニング・清掃代
-
言葉の意味
オーナー負担を入居者に払ってほしい
- 契約書に特約として記載しているケースが多い
- 賃貸情報に書かれてないから契約日に知ることが多い
- タイミング的に受け入れてサインをしてしまうケースが多い
- ハウスクリーニングが無効になるのは「特約の記載が消費者契約法違反」かどうか
- 「なくせ」はクレーマーになるので交渉がダメなら他を探しましょう。
- 勝手に契約書から削除はダメ！
- 特約が有効であれば負担しない方法はありません。
オーナーは負担したくない特約が無いとガイドラインでオーナー負担ガイドラインに沿って特約に記載条件を満たした特約なら合法申し込み前に特約や不利な条件があるかメールなどで問い合わせして確認！
最初で特約内容を聞いて敷金や礼金のように選ぶ判断材料にしましょう。
- ↳カギ交換代・畳の表替え費用
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言葉の意味
オーナー負担を入居者に払ってほしい
- 契約書に特約として記載しているケースが多い
- 賃貸情報に書かれてないから契約日に知ることが多い
- タイミング的に受け入れてサインをしてしまうケースが多い
- カギ交換代・畳表替え費用が無効になるのは「特約の記載の消費者契約法違反」かどうか
- 「なくせ」はクレーマーになるので交渉がダメなら他を探しましょう。
- 勝手に契約書から削除はダメ！
- 特約が有効であれば負担しない方法はありません。
オーナーは負担したくない特約が無いとガイドラインでオーナー負担ガイドラインに沿って特約に記載条件を満たした特約なら合法申し込み前に特約や不利な条件があるかメールなどで問い合わせして確認！
最初で特約内容を聞いて敷金や礼金のように選ぶ判断材料にしましょう。
ひとこと まとめ
どれだけ相手がテキトーなことを言っていても録音やメールの証拠がないと、誤魔化されて泣き寝入り！
知識より証拠の重要性が高いです。
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