賃貸の契約更新！更新料・更新の手続き・トラブル対策の完全マニュアル
賃貸の契約更新の時期が近づいてきたのですが、更新料や手続きについてよくわからなくて不安です。
何か注意すべきことはありますか？
賃貸の契約更新は、トラブルが多くて注意点がいっぱいあります。
手続きやトラブル対策など紹介します。
賃貸の契約更新とは？
契約期間と更新の仕組み
契約期間
賃貸の契約更新とは、現在住んでいる賃貸物件の契約期間が満了する時に、契約を継続するための手続きです。
一般的には、不動産会社や貸主/大家さんとの間で書類を交わし、契約内容の確認や更新料の支払いなどを行います。
契約更新の期間
契約期間は2年で更新することが多いですが、1年・3年のタイプや更新がない契約もあります。これらは、契約書の表書きと条文で確認できます。
一般的な契約更新の条文
〇条（契約の更新）
契約更新時には更新料として賃料の○ヵ月分を借主は貸主に支払うことを借主は承諾しました。
更新料
契約を更新する時に、特約や条文を根拠に入居者が貸主/大家さんい支払うお金のことです。
家賃の一部なので、支払わないと家賃滞納になります。
更新料の相場
2年間の更新で、家賃の1ヶ月分が一般的です。
しかし、契約・物件ごとに変わるため、契約書を確認しましょう。
なりません。
最高裁の判決では、毎年更新で家賃2ヶ月分の更新料でも有効 とされています。
裁判では、入居者が消費者保護法に違反するという主張だったよ。
でも、更新料の内容は契約書に書いてあるから、確認しないで契約する方が悪いという判断だね。
賃貸の契約更新 手続き
契約更新の手続きフローチャート
賃貸の契約更新手続きは、以下の流れで進むことが一般的です。
更新書類は、契約満了の1～2ヶ月前に届くことが多いです。
最近では、ウェブ手続きタイプもあるので、契約書を確認しましょう。
更新料は、更新月の家賃と一緒に支払うことが多いです。
銀行引き落としの場合、家賃と一緒に引き落とされるか、別途振り込みが必要になるかは、契約によって異なるので、契約書を確認しましょう。
一般的には、契約時の印鑑や身分証明書のコピーなどが必要です。
契約内容によって異なるため、契約書を確認しましょう。
退去させられることはありませんし、できません。
入居者は現在の家賃を支払っている限り、契約書の内容通りで何も違反していないからです。
また、お互いに協議がうまくいかないまま更新の時期を超えると、今の契約が自動更新される「法定更新」になり、入居者は更新が無い状態で住み続けることが出来ます。
法定更新とは？
法定更新は強制的に適用される強行規定で、貸主/大家さんや不動産会社の意向に関係なく、更新手数料や更新事務手数料の支払いを拒否できます。
契約自由の原則
契約内容は自由に決めることができます。
強行規定
当事者同士が約束しても、法律が優先されるルールのこと、契約自由の原則を無効にします。
つまり、更新書類で変更を拒否したトラブル状態のまま更新日を超えた場合、あなたは更新がない状態で住み続けることができます。
賃貸の契約更新のチェックポイント
まず、契約書と更新書類を見比べて、内容が変更されていないか確認しましょう。
もし、契約書の内容が更新書類で変更されている場合、あなたは拒否することができます。
なぜなら、契約書の内容は双方が合意してるので有効であり、更新の内容はあなたに変更をお願いしている状態だからです。
逆に、認めた後に撤回や無効主張はできません。
そして、更新書類の控えは必ず保管しておきましょう。
相手に送った内容が勝手に書き換えられていた時には証拠になります。 コンビニなどでコピーを取り、契約書と一緒に保管しておきましょう。
更新書類のチェックポイント
更新手続きでは、以下の点に注意して契約内容を確認しましょう。
家賃、共益費・管理費、駐車料金、更新料などの数字を見比べましょう。
値上げされていたら、拒否しましょう。
更新書類の表題が普通賃貸借契約から、定期借家契約になっていないか契約書と比較して確認しましょう。
変更されていたら、拒否しましょう。
更新書類に特約や条件が追加されていないか比較して確認しましょう。
追加されていたら、拒否しましょう。
更新書類に単価・金額表が追加されていないか比較して確認しましょう。
特約が有効になるように追加されたり、クリーニング費用の単価を値上げすることがあります。
追加されていたら、拒否しましょう。
更新書類と契約書を比較すると、変更・追加された内容が多すぎたり、全部をチェックするのが大変な場合には、用紙全体に斜め線で削除して押印し、更新で変更する内容すべてを認めないことを書きましょう。
変更・追加を拒否する例文
更新で追加・変更された全てを認めず、最初の契約内容のみ認める
特約に、変更は認めないという内容を追加してもらいましょう。
追加を拒否されたなら、新しい契約書の作成も拒否し、トラブル状態で法定更新になるため、また、お互いに協議がうまくいかないまま更新の時期を超えると、今の契約が自動更新される「法定更新」になり、入居者は更新が無い状態で住み続けることが出来ます。
契約書を作り直す時の例文
契約書の特約に、
「更新のため新しく契約を結び直すが前契約内容を引き継ぎ、契約内容・特約などに齟齬がある場合は最初の契約書が正しく、追加された特約や条件等は一切無効である。」
という内容を家賃の値上げ・その他の条件変更を拒否し、当初の契約内容の条件での更新しか認めないため、追加してください。
また、当該メールに対して返答が無く、契約更新の手続きがされないまま、契約更新日を超えた場合、借地借家法26条に基づき契約が「法定更新」されたと判断します。
賃貸の更新だけじゃない！忘れがちな手続き
契約更新のタイミングは、火災保険と家賃保証会社の手続きも忘れずにしましょう。
また、安心サポート・24時間サービスなどのオプションの解約や、電気・ネット回線の見直しもおススメです。
賃貸契約と同時に加入した火災保険は、更新時期が同じであることがほとんどです。
不動産会社に勧められた保険に加入している場合は、一度見直しを検討してみましょう。
同じ補償内容で保険料が半額以下になりますし、部屋内で設備を壊してしまった事故時の補償をが手厚い保険が安く入れます。
火災保険のページ
家賃保証会社の更新手続きも忘れずに行いましょう。
手続きを忘れると、再契約が必要になり、余計な費用がかかってしまうことがあります。
保証会社は、保証人の追加など、契約内容を変更するメリットがないため、基本的には現状維持で問題ありません。
契約書に料金だけが記載されているオプションサービスは、解約できる可能性があります。
更新書類と一緒に解約手続きを行いましょう。
オプションのページ
電力会社
賃貸でも電力会社を変更することができます。
全国のどの地域でも、大手電力会社より新電力会社の方が安いです。
地域ごとで複数の電力会社を比較検討し、自分に合ったプランを選びましょう。
電力会社のページ
Wi-Fi・ひかり回線
ほとんどのネット回線は、2年以上の利用で料金が安くなることがありません。
乗り換えることで、キャンペーンが適用され、安く利用できるため、このタイミングで見直しをオススメします。
ネット・Wi-Fiのページ
トラブル事例と対策
更新手続きのトラブルはとても多く、NPO法人の賃貸トラブルたすけ隊にたくさんの相談があります。
そこで、よくあるトラブル事例とその対策を紹介します。知っているだけでトラブルになってもパニックにならずに落ち着いて対応できます。
よくあるトラブル事例と対策
更新手続きでは、以下の点に注意して契約内容を確認しましょう。
・条件を認めないと大家さんが更新を認めないと言っています。
・他の部屋も更新条件に応じてるので応じてください。
・そういう決まりなので、応じてもらわないと困ります。
定期借家契約でないなら、家賃をキチンと支払い続けいている入居者を、貸主/大家さんが一方的に契約更新拒否をすることは出来ません。
家賃を払ってる入居者の権利はとても強いので、安心して対応しましょう。
電話で強要してきたら「検討します」とすぐに電話を切り、強く拒否する内容をメール・手紙など記録に残る形で送りましょう。
メール・手紙の例文
先般、貴社担当者より電話にて、賃料増額に応じない場合、賃貸借契約の更新を拒否する旨の通知を受けました。
しかしながら、賃料の滞納や契約上の義務違反等の事由はなく、貴社からの当該更新拒否は、借地借家法第28条に定める「正当の事由」を欠き、違法であると考えられます。
つきましては、下記についてご回答願います。
- 上記更新拒否の法的根拠となる具体的な事実関係
- 裁判所または調停機関が当該更新拒否を適法と判断した過去の判例等
上記根拠が提示されない場合、貴社による当該発言は、悪質な虚偽発言による恫喝・強要に該当すると判断し、本メールをその証拠として保管いたします。
また、本メール送信後、相当期間内に貴社から誠意ある回答がなく、かつ、賃貸借契約更新の手続きが履行されないまま契約更新日を迎えた場合、借地借家法第26条に基づき、契約が法定更新されたものとみなします。
・お願いしただけで強要してません。
・一般論を言っただけです。
メール・手紙の例文
先般、貴社担当者より電話にて、賃料増額に応じない場合、賃貸借契約の更新を拒否する旨の通知を受けました。
これに対し、前回のメールにて、当該更新拒否の法的根拠となる具体的な事実関係および裁判所または調停機関が当該更新拒否を適法と判断した過去の判例等の提示を求めたところですが、未だに回答および謝罪をいただいておりません。
つきましては、貴社に対し、会社印を押印した経緯の説明を明記した謝罪文を要求します。
また、本メール送信後、貴社から誠意ある回答がなく、かつ、賃貸借契約更新の手続きが履行されないまま契約更新日を迎えた場合、借地借家法第26条に基づき、契約が法定更新されたものとみなします。
お互いに協議がうまくいかないまま更新の時期を超えると、今の契約が自動更新される「法定更新」になり、入居者は更新が無い状態で住み続けることが出来ます。
法定更新は強制的に適用される強行規定で、貸主/大家さんや不動産会社の意向に関係なく、更新手数料や更新事務手数料の支払いを拒否できます。
拒否の姿勢をしっかり示し、今後は契約更新の手続きや更新料の支払いをしないことを伝えましょう。
メール・手紙の例文
○○不動産が、契約更新に際し、虚偽の説明による追加条件を強要しようとしたことにより、令和○年○月○日に契約更新日を徒過しました。
右強要行為は、民法第96条に定める詐欺または強迫に該当する可能性があり、その効力が争われる余地があります。
また、上記理由により、契約更新日を徒過したため、借地借家法第26条に定める「法定更新」が強行法規により成立したものと解されます。
よって、以後の契約関係は法定更新後の内容に準拠し、従前の契約更新手続きおよび更新料の支払いは不要となりますので、一切の手続きおよび支払いを拒否いたします。
なお、本件に関する経緯は、法定更新成立の証拠として記録、保管いたします。
同意した時に、このような説明はありませんでしたし、お願いではなく決定したような内容でした。
今からでも拒否したり、元に戻せませんか？
同意後は、どうにもなりません。
更新の同意後の良くある質問・疑問
条件の追加や変更の説明義務
ありません。
確認しなかったり、調べなかったご自身の責任になります。
難しい内容ですが、これから入居中・退去で同じようなことにならないように賃貸トラブルたすけ隊のページを読むことをオススメします。
あの時は強制だと説明してきた
メールなどで強要した記録が無いのなら、水掛け論で泣き寝入りです。
サインするということは、それだけ重い判断ですので、今後に備えて情報を蓄えていきましょう。
賃貸の契約更新に関する法律
借地借家法
第26条（建物賃貸借契約の更新等）
契約期間が決まっている契約(定期借家契約)で、契約期間満了の半年前に、大家さんから何も言われなければ、契約はそのまま続きます。その場合、更新後の契約期間は「期間の定めなし」となります。
第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
大家さんが「家が無くなって、自分で住みたい」正当な理由や、立ち退き料の支払いをするなどが無ければ、契約の更新拒絶や解約は出来ません。
第38条（定期建物賃貸借）
契約期間が終わったら更新できない契約。そのため、書面やWEBでする必要があります。
民法
第601条（賃貸借）
「賃貸借」とは、貸主/大家さんが、部屋を借りる人（借主・入居者）に使わせて、借りる人がその使用料（家賃）を大家さんに払う約束のことです。
第619条（賃貸借の更新）
契約期間が過ぎても、お互い何も言わずに部屋を使い続けていれば、自動的に契約が更新されます。ただし、いつでも解約はできます。
賃貸の更新料を払わない裏技
契約満了日に引っ越しをする
2年契約の場合、契約満了『日』に退去/引っ越しをすると、短期解約違約金を支払わなくてよく、契約更新日を超えないため、更新料も支払う必要はありません。
また、短期解約違約金が無いなら更新日までに引っ越しをしましょう。
家賃・更新料の減額交渉をする
引越しをすることが前提なら、それを伝え、大家さんや不動産会社に家賃や更新料の減額交渉をしてみましょう。
交渉が成立すれば、家賃減額や更新料を支払わずに済み、そのまま住み続けることができます。
交渉が成立しなければ、「引っ越しをする」という退去理由にもなります。
賃貸 更新 料
家賃 更新 料
賃貸 契約 更新
賃貸 更新
賃貸 更新 書類 いつ 届く
賃貸 2 年 契約 更新 料
賃貸 更新 料 いつ 払う
