賃貸借契約更新の全知識！スムーズに手続きを進めるための完全ガイド
実は、初めて賃貸物件の更新を迎えるんです…。
契約書の内容もすっかり忘れてしまって、手続きも面倒そうだし、不安でいっぱいです。
更新手続きは、知らない間に損をするケースも多いんですよ。
例えば、更新料を支払う必要がなかったのに請求されたり、家賃が値上げされたり、不利な特約が追加されたり…。
更新手続きは、退去に次いでトラブルが多いタイミングなので、事前にしっかりと準備しておくことが大切です。
えっ、そんなトラブルがあるんですか！？
そういえば、更新料って断れるって聞いたんですけど、これも本当でしょうか？
いろんな疑問がありますよね。
そんな賃貸更新に関する疑問は、このページで全て解決できます！
更新料を節約する方法、更新手続きの流れ、トラブル解決方法まで、賃貸更新に関するあらゆる情報をまとめました。
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賃貸の契約更新の基礎知識
賃貸の契約更新とは？
賃貸借契約の期間満了前に、オーナーと入居者の間で、契約期間を延長することを「賃貸の契約更新」と言います。
実際には、管理会社がオーナーの代わりに書類などのやりとりをします。
契約期間が2年で更新が一般的ですが、1年や3年、契約の更新ナシのタイプもあります。
〇条（契約の更新）
契約更新時には更新料として賃料の○ヵ月分を借主は貸主に支払うことを借主は承諾しました。
賃貸契約の更新料とは？
賃貸借契約を更新する際に特約や条文で入居者がオーナーへ支払う条件で支払う賃料の一部です。
賃料の一部なので、支払わないと家賃滞納になります。
例】月/10万の家賃
(年120万)
↓
月/8.6万円+年2か月分の更新料
(年120.4万円)
で、貸すスタイルにしただけだよ。
賃貸契約の更新料の相場
家賃の1ヶ月分が一般的ですが、地域や物件・不動産会社によって異なります。
契約後に条件を変更してもらうことは、ほぼムリなので契約前に確認しましょう。
毎年2か月分の更新料でも有効だと、最高裁の判決も出ています。
本来10万の価値がある部屋を、月々の支払いを抑えて更新料を取る契約内容にしているだけだから、有効という内容だね。
賃貸契約の更新時期と流れ
契約期間満了の1～2ヶ月前が一般的です。
更新手続きの流れや必要書類・方法は、地域や物件・不動産会社によって異なります。
ご自身の契約書を確認しましょう。
一般的な賃貸契約の更新手続きの流れ
- オーナー側から更新通知書が届く
- 必要書類を準備する
- 期日までに更新手続きをする
更新料を賢く節約する方法
更新料は家賃の一部だから支払わないといけないんだよね？
はい。しかし例外があるので紹介します。
他の物件への引っ越しを検討する
賃貸の更新のタイミングで引っ越しすれば、更新をしないので支払う必要がありません。
契約更新を引越しをするか判断するポイントとして考えてはいかがでしょうか？
要注意！契約更新 × 短期解約違約金
注意するポイントとして、短期解約違約金があります。
自分の契約書を必ず確認しましょう。
２年更新で更新料１か月分の支払い。
２年未満で退去は１ヶ月分の短期解約違約金。
どちらか支払ってください。
契約期間の最終「日」なら、更新はしません。
さらに、契約期間満了まで住んでいるので短期解約違約金は、無しですね。
引越しを前提に更新料の減額交渉をする
交渉が出来なければ引越し・退去するなら、減額交渉をしましょう。
交渉がうまくいけばそのまま住み、交渉出来なければ引越し・退去するという、判断ポイントになります。
賃貸の更新手続きをスムーズに進める方法
トラブルやボッタくりを防ぎながらスムーズに賃貸の契約更新をする方法を紹介します。
契約更新に必要な書類をチェック！
賃貸の契約更新をスムーズに騙されないようにするためには、以下の2つを比較して確認しながら手続きを進めましょう。
賃貸借契約書
更新の書類や案内
契約書が正しいです。
更新の書類や案内の内容を比較して契約書と違えば拒否することができます。
契約書の更新チェックポイント
賃貸契約書のは表題・条文と特約部分を確認しましょう。
契約書の表題で「定期借家契約」をチェック！
まずは、あなたの契約書が「定期借家契約」なのか、それ以外の契約（標準契約書・賃貸借契約書・契約書など）かを確認しましょう。
定期借家契約とは、レオパレスやホテルのように「いつまで住む」が決まっている契約です。
定期借家契約の特徴
- 契約期間満了で退去
- 再契約/更新するかはオーナー次第
- 契約終了だから立退料はもらえない
- 期限日までに退去しないと不法占拠
- 新たな条件や特約追加を認めなければ、再契約を拒否されて期限までに退去
- 退去したくない場合は、特約の追加や賃料の値上げを受け入れる必要がある
本来は退去してもらうが、オーナーのご好意で、荷物や敷金などそのままの状況で再契約(更新と表現することもある)してあげます
契約書の条文と特約で更新料がかかるかチェック！
賃貸借契約書の条文、特約を確認することで、更新料の有無、金額、支払い方法などを把握できます。
〇条（契約の更新）
契約更新時には更新料として賃料の○ヵ月分を借主は貸主に支払うことを借主は承諾しました。
罠を見抜く！更新書類チェックポイント
入居者の人数（結婚や子供の誕生などによる増加）を確認するだけのタイプが多いですが、一部の悪質なケースで、説明なく賃料の値上げや特約などの追加条件・負担しなくて良い金銭を請求している場合があります。
確認をせずに契約更新書類に署名すると、その書類が有効になり、最初の契約条件が上書きされます。
認めた後の撤回や無効主張はできません。
契約書と比較して、条件が変わっていないか確認！
最初の契約と違う内容は理由なく拒否してOK
更新書類のチェック一覧
「定期借家契約」に変更チェック！
更新書類の表題が定期借家契約になっていないか契約書と比較して確認しましょう。
変更されていたら、横線して押印までしましょう。
定期借家契約書
家賃・共益費・管理費チェック！
更新書類の金額欄が増額・家賃UPされていないか契約書と比較して確認しましょう。
変更されていたら、横線・斜め線で削除して押印し、増額・家賃UPを認めないことを書きましょう。
家賃：70,000円
最初の契約内容に準じる
特約や条件の追加チェック！
更新書類に書かれた内容を契約書と比較して確認しましょう。
変更されていたら、横線・斜め線で削除して押印し、特約や条件の追加を認めないことを書きましょう。
特約：退去時に清掃費を支払う
最初の契約内容に準じる
単価・金額表の追加チェック！
更新書類に単価や金額表が追加されてないか確認しましょう。
これは単価・金額表が無いと特約が無効になる不備や単価・金額表でクリーニング費用の増額を承諾させようとしてきています。
追加されていたら、横線・斜め線で削除して押印し、単価・金額表の追加を認めないことを書きましょう。
単価表：○○円
最初の契約内容に準じる
更新書類の変更が多すぎたら？
条件や金額も含めて変更点が多い場合には、用紙全体に横線・斜め線で削除して押印し、更新で変更する内容すべてを認めないことを書きましょう。
更新書類で追加・変更された全てを認めず、最初の契約内容のみ認める
更新書類の控えは必ず残す！
管理会社など、オーナー側に書類を送る前に必ずコピーを残しましょう。
スマホやパソコン更新の場合はスクショし、コンビニなどで印刷して、契約書に挟んでおくと安心に繋がります。
賃貸の更新トラブル解決ガイド
更新手続きは、確認だけのケースが多いですが、中には悪徳業者も存在します。
ここでは、トラブル事例を紹介します。
これらの事例を知っておくことで、賃貸の更新トラブルを回避することができます。
定期借家契約で無い限り、家賃をキチンと支払い続けいている入居者を、オーナー側が一方的に契約更新拒否をすることは出来ません。
家賃を払ってる入居者の権利はとても強いので、安心して対応しましょう。
電話やメールで強要してきた
・条件を認めないと更新できません。
・そういう決まりになっています。
・他もその条件で更新しています。
理由になっていません。先のメールにある
「契約書に無く、同意もしていない条件を更新で一方的に追加する」
という発言は○○不動産の正式な回答でよろしいですね？先のメールは根拠の無い強要・恫喝の証拠とします。
貸主が一方的に契約条件を変更し、借主が変更を認めていない状態で契約更新を迎えることから、借地借家法26条「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。」に基づき、賃貸借契約は法定更新(自動更新)したと判断します。
今回の問題を解決・謝罪がない場合、法定更新(自動更新)で期限の定めのない契約として、今後の更新手続きは必要ないと判断します。
オーナー及び管理会社印の押印がされた謝罪文を提示ください。
※「契約更新の法律」部分のスクショかURLを添付
問い詰めたら誤魔化してきた
・お願いしただけで強要してません。
・一般論を言っただけです。
・勘違いでした。
先のメールは証拠として保管した上で、今回の経緯について会社印が押された説明を出してください。
また、非常識な対応をする担当の変更をお願いします。
放置・返信が無いまま、契約更新を迎えた。
・・・・・
○○年○月〇日、貸主が一方的に契約条件を変更し、借主が変更を認めていない状態で契約更新を迎えました。
○○不動産から一切の返答なく、トラブル状態で更新時期を過ぎたことから、借地借家法26条「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。」に基づき、賃貸借契約は法定更新(自動更新)したと判断します。
今回の問題を解決・謝罪がない場合、法定更新(自動更新)で期限の定めのない契約として今後は更新手続きは必要ないと判断します。
※「契約更新の法律」部分のスクショかURLを添付
新しい契約書(特約や条件を追加)作成し直す
更新に伴い、契約書を作り直すので署名・押印をお願いします。
契約書の特約に、
「更新のため新しく契約を結び直すが前契約内容を引き継ぎ、契約内容・特約などに齟齬がある場合は最初の契約書が正しく、追加された特約や条件等は一切無効である。」
という内容を追加してください。
追加しないなら、新しい契約書の条文や特約に変更がある可能性から署名・押印をお断りいたします。
以上、貸主が一方的に契約書の作り直しを要望し、借主が認めていない状態で契約更新を迎えたら、借地借家法26条「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。」に基づき、賃貸借契約は法定更新(自動更新)したと判断します。
今後は法定更新(自動更新)で期限の定めのない契約として更新手続きは必要ないと判断します。
※「契約更新の法律」部分のスクショかURLを添付
賃貸の契約更新に関する法律
家賃を支払って生活をしている入居者の権利はとても強いです。
借地借家法26条(建物賃貸借契約の更新等)
- 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
- 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
- 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
かんたん解説
- 期間満了になっても契約は終了しない
- 立ち退き料(正当事由)などが無いとオーナーは更新拒否できない
- 不利な条件・特約の追加は無効。入居者は拒否できる
- 合意がないまま契約期間が過ぎた場合は、前の契約条件と同じ内容で契約が更新されたとみなされます。
- 契約を更新したとみなす=オーナーの意思に関係なく強制的に更新
- 更新後の契約期間がない契約になる(定めがないもの)
- 期限がない更新 → 法定更新(自動更新)
- 契約期間が無いから更新手続き・更新料の支払いが無くなる
家賃を支払っている入居者を保護する法律だね。
オーナー側は契約更新を一方的に拒否できないし、不利な条件は断れるよ。
すでに認めてしまった条件・特約は泣き寝入り。
更新時期の別手続きを忘れずに！火災保険・家賃保証会社の更新も確認
賃貸物件に住んでいると、定期的に訪れる更新時期。
実は更新時期以外にも確認しておきたい手続きがあります。
火災保険の更新
火災保険は、更新時期に合わせて内容や保険料を見直すチャンスです。
不動産会社の保険から切り替えることをオススメします。
オススメ火災保険
家賃保証会社の更新
無保険や手続き忘れで余分なお金を支払わなければならないようにしましょう。
保証会社は契約手数料や保証人の追加など変更をするメリットがないため、そのままが良いでしょう。
安心サポート・24時間サービスなど要らないオプションの解約など無駄な支出の解約などもお忘れなく！
退去費用トラブルを解決！相談先リスト
オーナー側が悪質な場合には第三者に相談しましょう。
賃貸トラブルたすけ隊
寄付者にSNS個別相談窓口のアカウントを紹介します。
法テラス
法テラスは、国が設立した法的トラブル解決の総合案内所です。
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各都道府県の免許権者である不動産課
不動産の免許を発行する都道府県の部署があります。こちらにぼったくりなどの状況を伝えて処罰してもらいたい旨を伝えましょう。
国土交通省のネガティブ情報等検索サイトに掲載してもらって他に被害者が出ないように案内できます。
相談や処罰してもらうためにも証拠が必要です。
メールや録音・手紙など悪質な行為の証拠がたくさんあれば実際に見ていない第三者にもあなたの発言が正しいか判断できるのです。
賃貸の契約更新【まとめ】
- 契約更新のぼったくり防止
- 手続きが滞っても大丈夫！
- この機会に火災保険の変更や余計なオプションは解約しよう
特約や負担の追加は理由なく断ってOK
裁判の判例などの理由が無いと更新拒絶は出来ないくらい入居者の立場は強いよ。