敷金礼金とは？賃貸契約で損しないために！【初心者向け】
初めて一人暮らしをしようと思っているのですが、敷金と礼金の違いがよくわかりません。
どちらも家賃とは別に支払うものですよね？
敷金礼金とは、家賃とは別に契約時に支払うお金です。
敷金は戻ってくるお金で礼金はプレゼントするお金と、内容が違います。
仲介手数料や火災保険など、初心者が気を付けるポイントも含めて解説します。
敷金とは？敷引き・償却って何？
敷金とは？
入居者が滞納した時に補填するための預けるお金だよ。
敷金2か月と書かれていたら、家賃だけの２か月分をオーナー側に預けるってことだね。
契約金として入居前に支払う必要があるよ。
あなたが家賃滞納したら、家賃に充当するための保証金です。
預り金なので、家賃滞納や退去費用が無ければ全額返金されます。
民法改正で敷金の意味が「必ず入居者に返金」と改正されたが、会社次第では守られないので注意が必要です。
あなたが家賃滞納して「敷金から充てて」は出来ません。
敷金の相場
オーナー側次第で自由に決めていて、人気物件やペット可物件なら2～4か月分だったり、0ヶ月の場合もあります。
敷金の敷引き・償却とは？
契約時に預かった敷金の○%はあなたに返却せずにオーナーにプレゼントして返さないって意味。
礼金と一緒だね。
敷金5か月分の敷引きが有効という裁判判例もあるから、無効にはなりません。
敷引き・償却は違法で無く、契約条件なので交渉OK・無くせはダメです。
敷金が返ってこない？返還について
退去して退去費用のやりとりも終了したタイミングで返還されたり、退去費用と相殺するケースが多いよ。
契約書に敷引き・償却100%と書かれていて、サインをしているなら返ってきません。
また、敷引き・償却が無いなら民法改正で敷金は必ず返還しないといけませんが、負担する必要がない退去費用のぼったくりで敷金が返ってこない相談が後を絶ちません。
退去費用の内訳や請求項目が本当にあなたが負担しなければならないのかを確認しましょう。
礼金とは？礼金が返ってくる？
礼金とは？
オーナーにプレゼントするお金だよ。
人気物件やペット可物件などに多く、オーナーにお金をプレゼントしても住みたい部屋じゃないなら、最初から礼金ナシを選ぼう
契約金として入居前に支払う必要があるよ。
「部屋を貸してくれてありがとう、これお礼金です」って意味です。
礼金は違法で無く、契約条件なので交渉OK・無くせはダメです。
礼金の相場
オーナー側次第で自由に決めていて、人気物件やペット可物件なら2～4か月分だったり、0ヶ月の場合もあります。
礼金が返ってこない？返還について
退去費用や修繕費用に充てるお金ではなくプレゼントしたお金なので、返金されず何に使うもオーナーの自由です。
入居者が、「礼金で○○して」はクレーマーなので注意！
契約後に、礼金を負担しない方法や礼金の返金方法はありません。
仲介手数料・書類作成費とは？
賃貸 仲介手数料とは？
家賃・礼金などはオーナーがもらうお金で、仲介手数料はあなたを部屋に案内・契約をする不動産会社の報酬だよ。
契約金として入居前に支払う必要があるよ。
賃貸の仲介手数料の支払いは法律で定められた不動産会社の報酬です。
賃貸の仲介手数料は違法で無く、契約条件なので交渉OK・無くせはダメです。
契約金で1番交渉が難しくて最大で0.5ヶ月分しか安くならないので交渉したいなら他の項目にしましょう。
売買と賃貸で仲介手数料の内容が違うので注意！
賃貸 仲介手数料の相場と上限
賃貸の仲介手数料の相場も上限も家賃1か月分+(消費税)です。
下限に条件は無く、他社より契約を取るためや空き部屋対策で「仲介手数料 無料」にしているオーナーや会社もあります。
家賃・駐車場が対象で、共益費や管理費は仲介手数料はかかりません。
賃貸 仲介手数料が返ってこない？返還について
法律では、オーナーと入居者で仲介手数料を0.5ヶ月分ずつ支払って。
例外で内訳を変更しても良いとなっているよ。
賃貸募集に「仲介手数料1ヶ月」と書いているから、入居者は仲介手数料のオーナー負担分を負担することに承諾しているとされていました。
しかし、申込のタイミングで入居者から負担を了承してもらっていないなら仲介手数料の0.5ヶ月分を返金するように判決がでたのです。
この判決で全国の賃貸募集に入居者がオーナー負担分も支払うことが明記されるようになり、契約前に入居者が負担する割合・金額がわかるようになりました。
この判決で仲介手数料が返金されるわけでは無く、負担しない方法や仲介手数料の返金方法はありません。
賃貸 仲介手数料以外の請求は？
どんな言葉でも不動産会社が、仲介手数料1ヶ月分以上の請求をしたら法律違反のぼったくり悪質業者です。
仲介手数料以外のぼったくり名称
- 書類作成費
- 契約依頼手数料
- 契約手数料
- 契約受付金
- 紹介事務手数料 等
家賃とは？共益費・管理費って何？
家賃、共益費・管理費とは？
家賃はオーナーに払う部屋のレンタル料だよ。
また、アパート・マンションには廊下や駐輪場・ゴミ捨て場など、住民で共有している部分があるから、その維持費が共益費・管理費と呼ばれているよ。
家賃と共益費・管理費は毎月、使用料として決まった日までに支払う必要があるよ。
家賃の金額に決まりは無く、オーナーがいくらで貸したいか次第で、家賃の支払いは次月分の前払いが一般的です。
家賃の金額は、収入の30～40%以内が理想！超えると、食費や小遣いに影響がでます。
家賃を滞納して保証会社に連絡されるとスマホ・車・家などのローンが組めないブラックリストに記録されます。
住むために借りる(居住)は非課税ですが、駐車場代・店舗の家賃は課税対象になります。
家賃の値上げと値下げは出来る？
一度、契約した家賃は値上げ・値下げの両方とも難しいです。
オーナーがどれだけ、近隣の地価向上を根拠にしたり契約更新のタイミングで家賃の値上げ交渉をしても、裁判所の判決が無ければ、あなたは根拠や理由なく断ってOK
逆に、入居者がどんな理由で家賃の値下げ交渉をしても、オーナーは理由なく断れます。
共益費は家賃と分かれている方がお得！
少しでも契約金を安くしたいなら家賃と共益費は、別がお得だよ。
敷金・礼金・仲介手数料の差額分が安くなるね。
ただし、決定権はオーナーにあるので、交渉OK・無くせはダメです。
駐車場は無料？場所変更は出来る？
駐車場とは？
アパート・マンションに入居者の為に車を停めるスペースだよ。
物件によって、家賃に使用料が含まれていたり、別で料金がかかったりするよ。
駐車料は毎月、使用料として決まった日までに支払う必要があるよ。
駐車場を借りる場合、仲介手数料+(消費税)の負担しなければなりません。
また、毎月の駐車料にも消費税がかかります。
駐車場の停める場所は変更出来ません。
駐車場の値上げと値下げは出来る？
一度、契約した駐車場は値上げ・値下げの両方とも難しいです。
オーナーがどれだけ、近隣の地価向上を根拠にしたり契約更新のタイミングで駐車場の値上げ交渉をしても、契約書に記載が無い限り裁判所の判決が無ければ、あなたは根拠や理由なく断ってOK
逆に、入居者がどんな理由で駐車場の値下げ交渉をしても、オーナーは理由なく断れます。
駐車場で車庫証明はとれる？
建物ごとに駐車場で取れる車庫証明の数には上限があります。
すでに退去した以前の入居者が車庫証明の変更をしていなかったり、オーナーが車庫証明を取得する手続きが面倒で取れないケースもあるため、契約前に絶対確認して契約書に記載してもらいましょう。
また、退去者の車庫証明を変更しないトラブルが多いため、ほとんどの場合で車庫証明を発行する時に保証金の支払いがかかりまます。
保証金なので、退去後に車庫証明を変更したら返金されます。
火災保険とは？安い保険もある？
賃貸の火災保険とは？
アパート・マンションには、たくさんの入居者がいます。
もしも、火事を起こしてしまった場合、上下左右の入居者すべてに保証をしなければならず、莫大な金額を支払わなければなりません。
そうならない為に、賃貸契約で火災保険の加入が必須になっています。
契約金として入居前に支払い、数年ごとに更新をする必要があるよ。
賃貸の火災保険(少額短期保険)に、あなたの部屋の洋服や家電も弁償する保険(家財保険)がセットになっています。
補償してくれる対象は、台風や浸水など災害にも対応してもらえます。
賃貸を契約する時に火災保険の加入は必須ですが、『どこの』火災保険に加入するかは入居者が選べます。
不動産会社の紹介する賃貸の火災保険は、不動産会社への紹介料が多く含まれているため、保証内容が少なくて金額が高いです。
木造のアパート・マンションは火災保険の保険料がRC(鉄筋コンクリート)などより高額です。
賃貸の火災保険、自分で加入おすすめは？
ほとんどの不動産会社が紹介する火災保険に、入居中の事故まで保証してくれるタイプは無いし高額です。
しかし、自分でたくさんの火災保険を確認して選ぶのは大変なので、賃貸トラブルたすけ隊のオススメ火災保険を紹介します。
連帯保証人とは？家賃保証会社？
連帯保証人・家賃保証会社とは？
連帯保証人は、入居者が家賃の滞納やトラブルを起こした時に、入居者に代わって責任を取る人のことです。
家賃保証会社は、入居者に家賃滞納の取り立てをして、オーナーに家賃を保証する会社でです。
契約条件にあれば、賃貸の家賃保証会社の加入は義務になっています。
家賃保証会社は、家賃の取り立て屋で保証人で無いので、契約条件が連帯保証人+家賃保証会社のケースもあります。
連帯保証人は家賃滞納だけでなく、本人の起こした問題の全ての責任を取らなければなりません。
家賃保証会社ごとに毎月支払いタイプや契約金で入居前に支払うタイプなど様々です。
契約後に、連帯保証人を追加して家賃保証会社を解約したい
できません。連帯保証人と家賃保証会社は意味が違うので契約期間中はずっと加入する義務があります。
なぜ、家賃保証会社に加入しないといけないの？
これまで、家賃滞納を繰り返したり夜逃げをしてきた無責任な人たちが原因です。
無銭飲食や商品の万引きと一緒なのに改善しない一部のクレーマーのせいで、オーナーや不動産会社が、取り立て屋を契約条件にすることが全国的に増加した原因です。
悪質な取り立て方法などをする家賃保証会社もありますが、家賃滞納率の減少など結果がでており、国土交通省の標準契約書にも、保証会社タイプが作成されました。
滞納をするつもりが無いあなたにとってはムダな出費ですが、原因は無責任な家賃を滞納してきた人達です。オーナーや不動産会社ではありませんので、注意しましょう。
賃貸は部屋の仮押さえはできる？
賃貸物件の仮押えはいつまで有効？
来年の3月に引越しをしたいんだけど、今から予約・キープってしてもらえないのかな？
他にも借りる人が殺到する引越しシーズン(1～4月、9～10月)は１週間でも押さえておくことは難しいです。
ライブチケットやレンタカーと一緒で、人気があって他に借りたい人もいるなら、予約・キープしてもらえることはほとんどありません。
書類やお金を準備する期間など契約を前提に申込みをした場合には、数日間オーナー側の好意で待ってもらえるケースはあります。
逆に、人気が無い・長期空室なら、待ってもらえることもあるでしょう。
契約前なら、仮押さえをキャンセルできる？
できます。
重要事項説明後でも契約書にサインをしていないなら預けたお金も全額返金です。
仮押さえはトラブルがとても多い！
不動産会社の営業マンは成績UPのために、預かり金を返さないトラブルが後を絶ちません。
気軽な気持ちで仮押さえをして預かり金を返さない不動産会社と戦うのはとても大変です。
トラブルを避けるためにも、借りる気が無い部屋で仮押さえはせずに気持ちが決まってから申し込み・契約へ進めましょう。
管理・仲介・一般って何？
賃貸の物件情報に、「管理」「仲介」ってあるけど、どういう意味？
不動産会社って、他社が紹介している部屋も紹介しているんだ。
だから、自分の会社の管理している部屋か他社の管理している部屋かわかるために「管理」「仲介」って表現しているんだ。
例えば、「仲介」だと、他社の部屋を紹介しているよっていみだね。
仲介・一般・媒介とは？
仲介・一般・媒介とは、不動産会社が、他の会社の物件を紹介するだけなんです。
仲介・一般・媒介だと、どうなるの？
- オーナーさんと直接繋がっていないから、交渉力もありません。
- 自社の管理じゃないから、情報が行き違いで正確とは限らない。
- 申込み後の交渉・管理・入居中のトラブル・退去など関係ない。
紹介して、仲介手数料をもらったらあなたとの関係は終わりだよ。
だから入居後にクーラーを付けると言ってたけど嘘だったなど、無責任な対応や契約内容が違うというトラブルになるケースも多いです。
代理・管理・貸主とは？
代理・管理・貸主とは、入居後も部屋を管理するオーナー・不動産会社です。
代理・管理・貸主だと、どうなるの？
- オーナーさんと直接繋がってるから、交渉しやすいです。
- 自分の物件だから、情報が正確で最新情報がわかる。
- 申込み後の交渉・管理・入居中のトラブル・退去など対応する。
入居から退去まで、あなたと関係が続くので責任ある対応をしてもらいやすい。
同じ物件をたくさんの不動産会社が紹介している時には、「代理」「管理」「貸主」を選ぶと良いよ。
定期借家契約やめたほうがいい理由
部屋の契約種類に、「定期借家」って書いてあるんだけど、どういう契約なの？
ホテルやレオパレスと一緒で、『期限が来たら退去する契約』だよ、
定期借家契約とは？
定期借家契約とは、住める期間が決められている賃貸借契約で、契約期間満了になると再契約できず、再契約を希望する場合はオーナー側の承諾が必要になります。
定期借家契約だと、どうなるの？
- 再契約・更新できるかオーナー次第で選べない
- 期限が来たら契約終了なので立退料はもらえない
- 期限日までに再契約・退去しないと不法占拠になる
- 賃料UPに応じないと退去させられる可能性が高い
- 営業マンの退去にならないは嘘！
長期間・退去が決まってない・長く住むつもりなら、絶対にオススメしません。
定期借家契約がオススメのタイプ
学生の期間だけなど、退去までの期間が決まっている
定期借家契約は、期限内で退去することが決まっていることから、家賃が一般的な賃貸より、安いケースがあります。
レオパレスやUR賃貸の割引プランなど、家賃が安いことがメリットになる人にはオススメです。
【賃貸トラブルたすけ隊だけの限定キャンペーン】
| 内容 | 部屋の質レベルと家賃を比べて 充実してコスパがとても良い |
|---|---|
| 特典 | 仲介手数料が0円 前家賃0円+礼金0円(ダブル割) |
| 理由 | バス・トイレ別物件がほとんど 家具家電付きですぐに入居可能 Wi-Fiが入居日から利用可能 ホームセキュリティや防犯カメラ |
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