解約通知書の書き方|退去届・退去連絡でぼったくり防止
そろそろ退去を考えています。今後の手続きで気を付けるポイントはありますか？
退去届がトラブルの原因になると聞きました。どこを確認したらいいですか？
このタイミングでは特約や部屋のキズ汚れにできる対策はほとんどありません。
これ以上の負担やぼったくりへの対策を紹介します。
解約までに要チェック
まずは退去の手続きに必要な情報を集めましょう。
最初は今の契約書のチェック！
退去の連絡はいつまで？
会社によって記載方法が違いますが、標準契約書だと11条（乙（入居者）からの解約）のような退去・解約に書かれている内容をチェック
〇日前に解約の申入れを行うこと
一般的なのは３０日や１ヶ月という記載ですが、２か月前という契約もあります。
２か月前通知でも契約内容は有効です。
退去立会いが必要か？
会社によって記載方法が違いますが、標準契約書だと14条（明け渡し）をチェック
乙（入居者）は、前項の明渡しをするときには、明渡し日を事前に甲（貸主）に通知しなければならない。
これは、「甲（貸主）に伝えたらＯＫ」なので立ち合いを拒否することが出来ます。
書かれていない内容は応じる必要はありません。
希望するなら退去届に立会い拒否する旨を記載しましょう。
- 解約の立会いは原則、乙（入居者）が行うものとする
- 乙（入居者）は明け渡し時までに賃貸物件内の通常の清掃を行い、甲（貸主）の検査を受け承認を得る
など、立会いをする事や立会いを前提とした契約内容であれば立ち合いは必要です。
当法人は退去立会いをオススメしませんが立会いが必要な場合もあるのでその対策をまとめてます。
短期解約違約金・更新料はあるか？
標準契約書にはそのような記載はありません！
が、契約書は標準契約書の通りに作る必要はなく、追加した条件にサインして契約をしたのであれば有効です。
- ２年以内に退去した場合、敷金の返却はしないものとする
- ３年以内に解約した場合、賃料の１ヶ月分の短期解約違約金を甲（貸主）に支払う
- 契約から２年ごとに更新料○○円を支払う
- 契約更新時に事務手数料○○円を乙は支払う
ぼったくりというほどではないという判断のもと、消費者契約法で無効にはなりません。
契約満了『日』に解約をする場合のみ、短期解約違約金と更新料・更新事務手数料はかかりません。
特約は有効か？
ハウスクリーニングやクーラークリーニング、畳や鍵交換料の金額は記載されてますか？
特約の有効/無効を判断する一番のポイントで、ざっくりでもどれ位の負担か入居者が判断できれば有効です。
こんな言い訳は通りません
- ３万って円が書いてないから無効？
- ２～３万って曖昧だから無効？
- 「契約時に説明されませんでした」
-
説明が無かったという録音などの記録がありますか？
相手側が「説明しました」と言われたら第三者にはどちらが正しいか判断できないので判断材料にはなりません。
- 「入居時は分からなかった」
-
契約書を読まずにサインをしたご自身の責任です。
サインをして金額の記載があれば特約は有効です。
- 「特約のページにサインしていない」
-
契約書が１枚や裏表、一冊や製本されていたり割り印がされていたり、「契約内容に承諾し、サインする」という内容にサインをしているのであればその内容は有効です。
退去届はオーナーに？管理会社？
契約によって、退去の連絡先が管理会社とオーナーさんに分かれます。
仲介会社ではありません。
契約書の「貸主」「退去の連絡方法」の欄などを確認しましょう。
一般的にはトラブル時の連絡先や家賃の支払先など普段やりとりをする相手が伝える相手です。
メールで伝えるのがベストだが高齢だったり、対応していないケースもあります。
その場合には手紙で配達記録付きの郵送がオススメ
退去を伝える方法がアプリや書面だったり会社で違うので契約書やHPで確認。
何の記載もなければメールで！
- 電話で退去届はトラブルの原因
-
〇月〇日に電話で退去の連絡しました。
こちらに記録が残っていません。聞いてないので今日が退去届を出した日になります。
後から言った言わないの水掛け論は泣き寝入りです。
さらに電話だとテキトーな説明をされる可能性もあるので電話での連絡は避けましょう。
テキトー例
- 退去立会いは絶対です。
- 退去日に○○万円持ってきて
- 立会いしないと退去にはならない
- 「オーナーが年配で話にならない」
-
間に管理会社や不動産協会が入っていないと自分で対応しなければなりません。
またメールが出来ないケースもあるので録音の準備は必須です。
すぐに少額訴訟や法テラスの無料弁護士を検討しましょう。
壊れた・修理依頼をせずに放置してない？
部屋の中で古くなって壊れたりして放置したり、連絡をしたけどそのままになっていることはありませんか？
放置が原因で被害が大きくなったならあなたの弁償です。
さらに、連絡しないせいで負担しなくて良い金銭を請求されかねません。
絶対に放置はしないで連絡をしましょう。
実際に退去届を出す
管理会社などが準備したサイトや解約用紙がある場合と何もない場合があります。
専用の解約届・WEB・アプリの場合
管理会社側が準備した退去届は注意しましょう。
契約書に無い内容や、一方的な内容は２重線を引いて押印しましょう。
WEBやアプリは、退去立会い日などを削除できない場合があるので、最後の備考や退去届とは別にメールで拒否しましょう。
- 退去後に○○不動産が請求した内容に異議申し立ては行いません。
- 退去時にクリーニング代5万円を支払う(契約書記載なし)
メール例
WEB(アプリ)で契約書にない退去立会いの時間を記入しないと先に進めないため入力したが、立会いはお断りするので退去届の備考としてお送りします。
退去届の個人情報はどこまで書けばいいの？
退去通知に決まりはなく記載する内容は最低限で大丈夫です。
退去届が無い場合もメールや手紙に記載して送りましょう。
送る前に必ず控えを残すためにスクショなど撮影して保存しましょう。
退去後のトラブル・ぼったくり対策文
退去届で不動産会社に牽制 例
退去費用はガイドライン及び消費者契約法に沿った特約・特別損耗の減価償却分しか認めません。
退去費用は明細(㎡・単価・減価償却率・特別損耗だと判断する入居時の写真)と請求の根拠説明を記載ください。
記載がない請求は費用を請求する側の証明責任を放棄した根拠のない架空請求詐欺だと判断します。
退去後の連絡は仕事の都合上、必ずメールで連絡してください。
※たすけ隊HPのURLなどを添付
お願いや交渉など、どのような表現でも自分が負担する義務以外の請求は断る内容です。
テキトーな請求の予防とメールで証拠に残すことが目的です。
設備補修の依頼を放置の対策文
退去届で不動産会社に牽制 例
〇月〇日に○○不動産の〇〇さんに連絡を最後に修理を放置されている状況です。
退去時にこちらに請求されないように早急に対応お願いします。
※できるだけ「いつ」「誰に」連絡したか細かく記載
退去時に間違いでも請求されない対策
- 退去までに修理で解決
- 退去までに修理がムリでも証拠に
退去立会いの拒否文
退去届で不動産会社に牽制 例
契約書に立会いについて記載がないため、立会いはお断ります。
※たすけ隊HP「退去立会いはデメリット」URLを添付
テキトーな反論をされないように、たすけ隊HPのURLなどを添付して送ると効果的
特約の無効を主張文
退去届で不動産会社に牽制 例
ハウスクリーニングの特約は具体的な金額の記載がないので、最高裁平成17年12月16日判決・消費者契約法・ガイドラインを根拠に特約の無効を主張します。
有効だと反論がある場合には、同等の裁判判例などの根拠を記載ください。いただいた内容は虚偽説明の証拠にすることがあります。
※たすけ隊HP「退去費用の基礎知識」URLを添付
相手と有効/無効の議論は要りません。
- 根拠があって無効を主張します。反論なら根拠を出して
- 根拠がない・虚偽ならぼったくり。証拠にします
おまけ 退去までにすることって何？
ひとこと まとめ
ぼったくりを繰り返してきた悪質業者は舐めてます。
対策をしっかり準備して何も無かったが一番ではないでしょうか？