【家賃減額】賃貸の設備故障、エアコン故障や雨漏り修理費は誰が負担？トラブル解決のヒント
部屋の設備が故障したんだけど、誰に連絡をしたらいいのかな？
修理費用は誰が払うの？
家賃が減額になるってきいたけど本当？
この記事では、賃貸でよく起こる設備故障のケースと、その対処法について詳しく解説します。
賃貸トラブル「設備故障問題」とは？
賃貸マンションに住んでいるのですが、最近エアコンが壊れてしまって困っています。
大家さんに連絡した方がいいのでしょうか？
猛暑の中、エアコンの故障は困りますよね。
賃貸の設備故障は、賃貸契約書の内容によって、誰が修理費用を負担するかが決まります。
一般的には、オーナーの責任で修理されることが多いですが、契約書をよく確認することが大切です。
賃貸で暮らしていると、エアコンが故障したり、雨漏りが起きたり、思わぬトラブルに見舞われることがあります。
これらの賃貸トラブルは、生活に大きな支障をきたす可能性があり、賃貸契約書の内容や、誰の責任で修理するのかなど、多くの疑問が生じるでしょう。
この記事では、賃貸でよく起こる設備故障の種類、その原因、そしてトラブル発生時の対処法について詳しく解説します。
エアコン故障や雨漏り修理といった具体的な事例を交えながら、賃貸契約書で確認すべきことや、入居者が知っておくべきことなどもご紹介します。
修理費用はオーナーと入居者のどちらが負担？
エアコンが壊れたんだけど修理費用を誰が負担するかどうやって判断するの？
賃貸契約書の設備に書かれているので確認しましょう。
契約書の設備欄に記載がある設備(初期設備)は、オーナーの財産で、利用料金が家賃に含まれていて、壊れたらオーナー負担で修理になります。
逆に、契約書の設備欄に記載が無い・特約で保証ナシと書かれている設備は、前の入居者が置いて行った残置物などで、自分で買い替える必要があります。
【賃料減額】設備故障の種類
【例外】部屋の設備だが、入居者負担になるケース
入居者が設備が壊れた状態で放置して修理費用が余計に掛かったり、自分で壊した・使い方が悪くて壊れた場合は、当然に弁償するケースもあるよ。
エアコンのフィルターを数年間一度も掃除しなかったからエアコンが故障したり、モノをぶつけて壊したのなら入居者が悪いからね。
連絡しなかった・放置したと思われないように、メールで記録に残して連絡をしよう！
入居者には、「善管注意義務」という部屋をレンタルしているから、ちゃんと管理しなきゃいけないという義務があります。それを怠った場合には弁償をしなければなりません。
また、壊れてからすでに時間が経っている場合でも気づいたタイミングで連絡をするなら「善管注意義務」違反にはなりません。
すぐに、記録(書面・メール)に残しながら管理会社やオーナーに伝えましょう。
賃貸で設備故障したら？
実際にエアコンなど設備が壊れたどうしたらいいの？
フローチャートを確認して対応してきましょう。
設備故障の対応フローチャート
自分で壊した・放置で被害が大きくなったなど弁償の必要性を確認
設備でオーナーの財産ならオーナー負担
残置物・保証ナシなら入居者負担
民法611条(設備故障の家賃減額)を知っておく
相手に放置されたり連絡が来ていないと言われないように記録に残しながら伝える。
また、オーナー側の負担なら放置対策で民法611条を根拠に家賃減額請求することも一緒に伝える
事前に誰の負担か、工事までの期間をメールなどを確認し、内容を残しておく
「民法第611条」設備故障は家賃減額
いままでの法律でも、入居者がオーナー修繕を請求できましたが、オーナーの修繕義務が明確に定められていませんでした。
しかし、民法改正で入居者が設備の修繕を請求した場合、オーナーは合理的な期間内に修繕を行わなければなりません。
もし、修繕が遅延した場合、民法に違反したとして賃料減額されるとなりました。
今までは、
「請求されても直さないといけないって書いてない」
って、自分勝手な解釈部分をちゃんと賃料減額されることが断言されたんだね。
「民法第611条」賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
（賃貸物の一部滅失等による賃料の減額等）
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
２ 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
入居者が原因で無かったら、修理をしなかったり放置したら家賃は減額しますと断言しているよ。
「民法第611条」家賃減額の項目別リスト
家賃減額については、明確な基準や判断が無くて、状況によって変わるので、国土交通省が裁判判例や不動産協会(公益財団法人日本賃貸住宅管理協会)の資料から、目安を出しているよ。
設備等の不具合による賃料減額のガイドライン
| 状況 | 減額の割合 (月額) | 免責日数 |
|---|---|---|
| 電気が使えない | 40% | 2日 |
| 水が使えない | 30% | 2日 |
| ガスが使えない | 10% | 3日 |
| トイレが使えない | 20% | 1日 |
| 風呂が使えない | 10% | 3日 |
| エアコンが作動しない | 5,000円 (1月あたり) | 3日 |
| テレビ等通信設備が使えない | 10% | 3日 |
| 雨漏りによる利用制限 雨漏りで結露・カビが発生 | 5～50% 50% | 7日 |
「民法第611条」家賃減額よくある質問
家賃減額の免責期間ってなに？
設備故障になっても、オーナー側がちゃんと対応する期間までは賃料減額にはならないって考え方
例えば、トイレが使えなくなってもオーナー側が業者を呼ぶために明日いっぱいの時間がかかったとしても今日から明日の分の家賃は減額になりません。
逆に、放置をして、7日間もトイレを使えなかった場合には6日分✖家賃20%の金額を減額請求できるって考え方だね。
家賃減額は家賃の銀行引き落としで変更が難しい場合は？
代替えも認められていて、オーナー側から現金で入居者に返金する形でもOKです。
例えば、契約更新料・更新事務手数料に充てたりお互いの同意があれば
揉めないように、書面やメールで残しておくことが大事だよ。
勝手に家賃から差し引いたらダメ？
お互いに合意をする前に入居者側が一方的に修理費用分を差し引いて家賃を支払ってはいけません。
悪質なオーナーだと、家賃滞納だと言いがかりをつけて家賃保証会社に取り立てさせようとするケースもあります。
きちんと証拠を揃えてから対応しましょう。
騒音トラブルのケースは家賃減額になるの？
目で見える設備故障と違って、形に残らない騒音トラブルは客観的な判断が難しく、今回の法律改正では対応できていません。
騒音が何度も継続してる客観的にわかる証拠を集めましょう。
具体的にはアプリや動画で環境相の騒音基準以上の騒音記録を複数集めていきましょう。
家賃を支払っているから快適に過ごせるようにオーナーが改善・原因究明する義務があります。
たくさん記録に残して法テラスの弁護士に相談しながら立ち退き料請求や改善までの賃料減額・訴訟・家賃供託の証拠にしましょう。
エアコンが使えなくなった！！
どうしたらいいの？？？
まずはエアコン・クーラーが使えない理由と原因を確認していきましょう。
エアコン・クーラーの賃料減額ガイドライン
| 状況 | 減額の割合 (月額) | 免責日数 |
|---|---|---|
| エアコンが作動しない | 5,000円 (1月あたり) | 3日 |
賃貸でエアコン・クーラーが壊れた時のフローチャート
長い期間使用していなかった場合にエラーで動かないことがあります。
そんな時は本体のリセットや復旧を行うことで解消される場合があります。リモコンのリセットボタンや室内機の応急運転ボタンを押す方法や、復旧方法をまずは試してみましょう
- エアコンの電源を切る。
- エアコンの電源プラグ抜くorブレーカーを落とす。
- そのまま5分程度待つ。
- 電源を戻して、再度エアコンの電源を入れる。
普段からドレンの防虫キャップやエアコン掃除をすると防げます。
原因は室外機と一緒にある排水ホース(ドレン)に虫やホコリが詰まるケースが多いので、掃除してみましょう。
- エアコンの電源を切る。
- ドレンホースの出口付近にあるゴミを取り除く
- 布でホースの先端を覆って掃除機で吸い取る
- 電源を戻して、再度エアコンの電源を入れる。
STEP1.2で動かない場合、自分で壊した・放置で被害が大きくなったなど弁償の必要性を確認
設備でオーナーの財産ならオーナー負担
残置物・保証ナシなら入居者負担
民法611条(設備故障の家賃減額)を知っておく
再起動やドレン掃除をしても改善しないことや自分で壊していないことを伝える
エアコン業者の専門業者に状況を確認してもらう
【良くある故障原因】
- 電子部品の不具合
- 冷媒系統の不具合
- 機器からの異音
- ドレンまわりの不具合
上記が故障原因だったらエアコンが古くなっって耐用年数を超えたりすることや設置時の不具合が原因が多いよ。
この場合はオーナー側が修理費用を負担する義務があるね。
やりとりは全てメールなど記録に残しながら対応。
また、修理を放置されたり雑な対応を防ぐために、きちんと対応されない場合には民法611条を根拠に家賃減額請求することも一緒に伝えると効果的です。
最後まで対応が終わったら、やりとりのメールをコンビニで印刷して契約書と一緒に保管しておく。
対応が不誠実な場合には家賃の減額請求を行う。
家賃減額の代替えとして冷風機や冷感グッズを負担してもらうケースが多い
部屋が雨漏りしてきました。
どうしたらいいの？？？
まずは家具やが濡れないように急いで移動させましょう。
雨漏り時の賃料減額ガイドライン
| 状況 | 減額の割合 (月額) | 免責日数 |
|---|---|---|
| 雨漏りによる利用制限 | 5～50% | 7日 |
| 雨漏りで結露・カビが発生 | 50% | 7日 |
雨漏り時のフローチャート
まずは被害の状況を確認していきましょう。
雨漏りは建物の被害だけではなく、そこから漏れた水分で家具・家電がダメになったり、洋服がカビだらけになったりと大きな被害になりがちです。
被害状況を後から確認できるように動画に残しましょう。
- 雨漏れしている場所を撮影
- 被害を受けた家具家電を撮影
- 結露・カビの状況を撮影
被害状況を撮影したら、家具家電などを出来るだけ離れた場所に避難させましょう。
雨漏れは、業者に確認してもらわないと、どこが原因がわからないことがほとんどです。
また、さらに修理にも時間がかかる点を理解しておきましょう。
また、「トイレが使えない」は賃料減額の対象です。
- 雨漏れで、被害が出ている。
- カビ/結露のせいで被害が出ている
やりとりは全てメールなど記録に残しながら対応。
雨漏りが原因の家具家電の被害や、カビ/結露による被害を、賃貸の火災保険ならほとんど保証してくれます。
管理会社や貸主/大家さんと連携して、火災保険で手続きを進めましょう。
また、修理を放置されたり雑な対応を防ぐために、きちんと対応されない場合には民法611条を根拠に家賃減額請求することも一緒に伝えると効果的です。
最後まで対応が終わったら、やりとりのメールをコンビニで印刷して契約書と一緒に保管しておく。
対応が不誠実な場合には家賃の減額請求を行う。
家賃減額の代替えとして修理期間の間ホテルの宿泊料を負担してもらうケースが多い
電気が使えません！！
どうしたらいいの？？？
まずは電気が使えない理由と原因を確認していきましょう。
電気が使えない時の賃料減額ガイドライン
| 状況 | 減額の割合 (月額) | 免責日数 |
|---|---|---|
| 電気が使えない | 40% | 2日 |
賃貸で電気が使えない時のフローチャート
部屋を借りたら電気が自動的に使えるのではありません。
まずは、電力会社と契約し忘れていたり、ブレーカーがオフになっていないか確認しましょう。
電気が使えなくなった原因を順番に確認していきましょう。
- ブレーカーがオフになっていないか確認
- 電力料金の支払いを忘れていないか確認
- 自然災害で周辺の家も停電してるか確認
台風や地震など自然災害が原因の停電は電力会社が復旧してくれるまで待ちましょう。
オーナー側が原因ではないので、家賃の減額対象外で保証などはありません。
また、管理会社が電気の復旧をするのでは無く、電力会社も一生懸命に復旧をしてくれているので、余計な連絡・やつあたりで仕事を邪魔しないようにしましょう。
周辺の建物や近隣住民が停電をしていない場合には、建物の電気設備が原因の可能性があります。
ブレーカーと電力料金の支払い忘れで無いことをオーナー・管理会社に伝えて原因の特定をお願いしましょう。
【良くある故障原因】
- 漏電
- 工事による停電
- 配電システム等のトラブル
やりとりは全てメールなど記録に残しながら対応。
また、修理を放置されたり雑な対応を防ぐために、きちんと対応されない場合には民法611条を根拠に家賃減額請求することも一緒に伝えると効果的です。
最後まで対応が終わったら、やりとりのメールをコンビニで印刷して契約書と一緒に保管しておく。
対応が不誠実な場合には家賃の減額請求を行う。
家賃減額の代替えとして修理期間の間ホテルの宿泊料を負担してもらうケースが多い
水が使えません！！
どうしたらいいの？？？
まずは水が使えない理由と原因を確認していきましょう。
水が使えない時の賃料減額ガイドライン
| 状況 | 減額の割合 (月額) | 免責日数 |
|---|---|---|
| 水が使えない | 30% | 2日 |
賃貸で水が使えない時のフローチャート
アパートによって、入居者が水道局と直接契約するタイプと貸主/大家さんに支払いをするタイプがあります。
自分の部屋がどのタイプか確認して、直接契約タイプなら水道局に連絡して手続きをしましょう。
入居後すぐは、引き落とし手続きをしたので支払いが始まっていると勘違いしているケースがあります。確認しましょう。
- 水道の元栓が閉まっていないか確認
- 水道料金の支払いを忘れていないか確認
- 自然災害で断水してるか確認
台風や地震など自然災害が原因の断水は水道局が復旧してくれるまで待ちましょう。
貸主/大家さん側が原因ではないので、家賃の減額対象外で保証などはありません。
また、管理会社が復旧をするのでは無く、企業が一生懸命に復旧をしてくれている状況なので、余計な連絡・やつあたりで仕事を邪魔しないようにしましょう。
設備の修理費用は貸主/大家さんの負担ですが、蛇口の水漏れ(ポタポタ)などは入居者負担がほとんどです。契約書で内容を確認しましょう。
また、「水が使えない」は賃料減額の対象です
事前に確認した内容を出来るだけ細かくメールなど記録に残しながら伝える
- 水道料金の支払い未納は無いこと
- 水道の元栓は閉まってないこと
- 自分で壊していないこと
- だから貸主/大家さん負担であること
やりとりは全てメールなど記録に残しながら対応。
また、修理を放置されたり雑な対応を防ぐために、きちんと対応されない場合には民法611条を根拠に家賃減額請求することも一緒に伝えると効果的です。
最後まで対応が終わったら、やりとりのメールをコンビニで印刷して契約書と一緒に保管しておく。
対応が不誠実な場合には家賃の減額請求を行う。
家賃減額の代替えとして修理期間の間ホテルの宿泊料を負担してもらうケースが多い
ガスが使えません！！
どうしたらいいの？？？
まずはガスが使えない理由と原因を確認していきましょう。
ガスが使えない時の賃料減額ガイドライン
| 状況 | 減額の割合 (月額) | 免責日数 |
|---|---|---|
| ガスが使えない | 10% | 3日 |
賃貸でガスが使えない時のフローチャート
ガスが使えなくなった原因を順番に確認していきましょう。
- ガスの元栓が閉まっていないか確認
- ガス料金の支払いを忘れていないか確認
- 自然災害でガスが緊急停止してるか確認
台風や地震など自然災害が原因の緊急停止はガス会社が復旧してくれるまで待ちましょう。
オーナー側が原因ではないので、家賃の減額対象外で保証などはありません。
また、管理会社がガスの復旧をするのでは無く、ガス会社も一生懸命に復旧をしてくれているので、余計な連絡・やつあたりで仕事を邪魔しないようにしましょう。
周辺の建物や近隣住民がガスを使えている場合には、建物の配管設備が原因の可能性があります。
元栓が開いていることと、ガス料金の支払い忘れで無いことをオーナー・管理会社に伝えて原因の特定をお願いしましょう。
【良くある故障原因】
- 安全装置が働いてガスを遮断している
- プロパンガスの残量不足
- 専有部配管の劣化
やりとりは全てメールなど記録に残しながら対応。
また、修理を放置されたり雑な対応を防ぐために、きちんと対応されない場合には民法611条を根拠に家賃減額請求することも一緒に伝えると効果的です。
最後まで対応が終わったら、やりとりのメールをコンビニで印刷して契約書と一緒に保管しておく。
対応が不誠実な場合には家賃の減額請求を行う。
家賃減額の代替えとして修理期間の間ホテルの宿泊料を負担してもらうケースが多い
トイレが使えません！！
どうしたらいいの？？？
まずはトイレが使えない理由と原因を確認していきましょう。
トイレが使えない時の賃料減額ガイドライン
| 状況 | 減額の割合 (月額) | 免責日数 |
|---|---|---|
| トイレが使えない | 20% | 1日 |
賃貸でトイレが使えない時のフローチャート
水道会社と契約し忘れていたり、水道元栓が閉まっていると、トイレタンクに水がたまらずに流すことが出来ません。
トイレタンクに水が溜まっているか確認しましょう。
便器内に何らかの異物がつまり、水が流れにくくなった可能性があります。
次第に水が引いていくなら、つまっている箇所が比較的手前である可能性が高いです。
【良くあるつまりの原因】
- 最近トイレに何か物を落とした
- トイレットペーパーなどを大量に流した
- 嘔吐を繰り返している
コストコのトイレットペーパーは水に溶けにくいのでつまりの原因になりやすいよ。
自分が原因のつまりは自己負担なため、改善を試みましょう。
便器が割れないように、お湯の温度は40℃～60℃を厳守しましょう。
無理矢理押し込んだり、放置をすると排水管が破裂して水漏れ・漏水など二次被害の原因になるため、注意しましょう。
- ぬるま湯・重曹・クエン酸(お酢)で1時間つけ置きする
- ラバーカップ（スッポン）を使う
STEP1.2.3で解決しない場合、トイレの水タンクのフタを開けて水が溜まっているか確認しましょう。
タンクに水が半分も貯まっていない場合には水量・水圧が原因の可能性があります。
STEP1.2.3.4を伝えて、トイレ業者など専門業者に状況を確認してもらいましょう。
水タンク調整や設備故障ならオーナー側負担。つまらせたのが原因なら自己負担。
やりとりは全てメールなど記録に残しながら対応。
また、修理を放置されたり雑な対応を防ぐために、きちんと対応されない場合には民法611条を根拠に家賃減額請求することも一緒に伝えると効果的です。
最後まで対応が終わったら、やりとりのメールをコンビニで印刷して契約書と一緒に保管しておく。
対応が不誠実な場合には家賃の減額請求を行う。
家賃減額の代替えとして修理期間の間ホテルの宿泊料を負担してもらうケースが多い
お風呂が使えません！！
どうしたらいいの？？？
まずはお風呂が使えない理由と原因を確認していきましょう。
お風呂が使えない時の賃料減額ガイドライン
| 状況 | 減額の割合 (月額) | 免責日数 |
|---|---|---|
| 風呂が使えない | 10% | 3日 |
賃貸でお風呂が使えない時のフローチャート
水道会社と契約を忘れていたり、水道の元栓が詰まっていると水が使えず、ガス会社とガス開栓の立会いをしないとお湯は使えません。
まずは、水道会社・ガス会社と契約し忘れていたり、水道元栓が閉まってないか確認しましょう。
自分が原因のつまりは自己負担なため、改善を試みましょう。
お湯の温度は40℃～60℃を厳守しましょう。
無理矢理押し込んだり、放置をすると排水管が破裂して水漏れ・漏水など二次被害の原因になるため、注意しましょう。
- ぬるま湯・重曹・クエン酸(お酢)で1時間つけ置きする
- ラバーカップ（スッポン）を使う
ガスが使えなくなった可能性が高いので原因を順番に確認していきましょう。
【良くある原因】
- ガスの元栓が閉まっていないか確認
- ガス料金の支払いを忘れていないか確認
- 自然災害でガスが緊急停止してるか確認
水が使えなくなった可能性が高いので原因を順番に確認していきましょう。
【良くある原因】
- 水道の元栓が閉まっていないか確認
- 水道料金の支払いを忘れていないか確認
- 水道管が凍結してないか確認
- 自然災害で周辺の家も断水してるか確認
台風や地震など自然災害が原因の場合、水道会社・ガス会社が復旧してくれるまで待ちましょう。
オーナー側が原因ではないので、家賃の減額対象外で保証などはありません。
また、管理会社が復旧をするのでは無く、水道会社・ガス会社も一生懸命に復旧をしてくれているので、余計な連絡・やつあたりで仕事を邪魔しないようにしましょう。
やりとりは全てメールなど記録に残しながら対応。
また、修理を放置されたり雑な対応を防ぐために、きちんと対応されない場合には民法611条を根拠に家賃減額請求することも一緒に伝えると効果的です。
最後まで対応が終わったら、やりとりのメールをコンビニで印刷して契約書と一緒に保管しておく。
対応が不誠実な場合には家賃の減額請求を行う。
家賃減額の代替えとして修理期間の間、近隣の銭湯料金を負担してもらうケースが多い
TVが観れません！
ネット無料のWi-Fiも使えないです。
どうしたらいいの？？？
まずは使えない理由と原因を確認していきましょう。
TV・Wi-Fiが使えない時の賃料減額ガイドライン
| 状況 | 減額の割合 (月額) | 免責日数 |
|---|---|---|
| テレビ等通信設備が使えない | 10% | 3日 |
賃貸でTV・Wi-Fiが使えない時のフローチャート
TVやWi-Fiの本体が故障している可能性があります。
そんな時は本体のリセットや復旧を行うことで解消される場合があります。復旧方法をまずは試してみましょう
【良くある原因】
- 電源を5分ほど待って再起動
- B-CASカードが入っていない
- ケーブルを接続していない
- チャンネル設定をしていない
- Wi-Fiパスワードが間違えている
TV・Wi-Fiが使えなくなった原因を順番に確認していきましょう。
- コンセントが抜けていないか確認
- B-CASカードが抜けていないか確認
- ケーブルが抜けていないか確認
台風や地震など自然災害が原因の場合、復旧してくれるまで待ちましょう。
オーナー側が原因ではないので、家賃の減額対象外で保証などはありません。
また、管理会社が復旧をするのでは無く、業者も一生懸命に復旧をしてくれているので、余計な連絡・やつあたりで仕事を邪魔しないようにしましょう。
コンセントを入れ直したり、不具合の確認しても改善しないことや自分で壊していないことを伝える
電気業者の専門業者に状況を確認してもらう
【良くある故障原因】
- アンテナの向きが悪い
- ブースターの電源が入っていない
- 地域一帯で電波障害が起きている
やりとりは全てメールなど記録に残しながら対応。
また、修理を放置されたり雑な対応を防ぐために、きちんと対応されない場合には民法611条を根拠に家賃減額請求することも一緒に伝えると効果的です。
最後まで対応が終わったら、やりとりのメールをコンビニで印刷して契約書と一緒に保管しておく。
対応が不誠実な場合には家賃の減額請求を行う。
「設備故障問題」よくある質問
家賃減額は自動的にされるの？
絶対に減額されることはありません。
自分でしっかり主張する必要があります。
家賃減額をする際の方法
- やりとりは全てメールなどで記録に残す
- 相手に伝える時に根拠（民法611条）を記載
- 法テラスの弁護士や専門家に相談する
- 家賃の供託も検討する
家賃引き落としの手続き変更が出来ない場合は？
代替えでの賠償でもOK
お互いに納得出来れば良く、決まりはありません。
代替えの例
- エアコン・クーラーが使えないから冷風機をもらった
- 雨漏り中に、他の空き部屋を利用した。
- 電気・水道・ガスが使えないから、ホテル代をもらった
- お風呂が使えないから、銭湯代をもらった
- Wi-Fiが使えないから、ポケットWi-Fiを借りた
契約日が法改正前なら無効？
いいえ。トラブルが起こったタイミングが、2020年４月１日以降であれば適用されます。
虚偽説明はメールなどで証拠に残しておきましょう。
