【賃貸借契約書】分かりやすく解説！トラブルを防ぐ注意点
賃貸の契約書が大事とは言いますが、内容が難しくてよく分かりません。
賃貸借契約書は、法律的な文で難しい言葉が多く使われているので、できるだけかんたんに解説と注意ポイントを紹介します。
賃貸借契約書とは？
「賃貸借契約書」って、なんだか難しそうに聞こえますよね。
でも、簡単に言うと、「あなたがこれから住む部屋について、大家さんとの間で約束事を書いたもの」なんです。
例えば、家賃はいくら払うのか、もし部屋を壊してしまったらどうすればいいのか、といったことが書かれています。
契約には、「契約自由の原則」というものがあって、基本的に契約書に書かれていることは、あなたも大家さんも守らなければいけません。
だから、契約書の内容をしっかり確認しておかないと、あとで困ってしまうことがあります。
全部を理解することは難しいため、チェックポイントだけでも押さえておきましょう。
「賃貸借契約書」の仕組み
契約書は、大きく分けて3つのページからできています。
その内容は、不動産会社や大家さんが決めることで入居者側が追加/削除を強要することはできません。
「あなたと大家さん情報」ページ
これは、あなたが借りる建物名や、契約期間、そしてあなたの名前などが書かれているところです。
この部分では、あなたが実際に借りる部屋と契約書に書かれている内容が一致しているか、しっかり確認しましょう。
「約束事」の条文ページ
ここには、家賃をいつまでに払うのか、部屋をどのように使って良いのか、もし部屋を壊してしまったらどうすればいいのかなど、色々なことが書かれています。
特に注意したいのは、契約の更新方法や、退去する時の手続きなどです。
「補足や備考」が書かれた別紙
ここには、契約書に書かれている内容を補足するようなことが書かれていることがあります。
例えば、駐車場の配置図や、ペットを飼う場合のルールなどが書かれていることもあります。
契約時に説明なく後からあなたにとって不利な内容を追加されることもあるため、契約後にはどのような補足/備考があるのか確認しましょう。
国土交通省の標準契約書を参考に解説
契約書を開いたら最初にあることが多く、建物・契約期間・家賃などのお金・大家さん・入居者と連帯保証人・管理する不動産会社と家賃保証会社の情報が一般的です。
全体的なチェックポイントは、事前にもらっていた部屋情報と金額や物件名・部屋番号などを見比べて相違が無いか確認しましょう。
契約の名称が「定期借家契約」と書かれていたら、期限満了で退去しなければならないという条件であること。
敷金が、償却・敷引き100%と書かれていたら、退去時に返金されない(礼金と一緒)であること。
設備にチェックが入っていないなら、入居中の補償がないため、自分で修理費用をださないといけないこと。
事前の説明と相違がある場合には担当者に必ず確認して修正をしてもらった書面にサインをしましょう。
後から修正する・空白状態だとサインをしたことを理由に泣き寝入りになります。
【定期借家契約や敷引きをを詳しく】
国土交通省の標準契約書を参考に解説
「あなたと大家さん情報」ページに続けて一緒になっているのが一般的です。
賃貸の契約は、借地借家法と消費者契約法で、入居者は強く守られています。
具体的には、入居者に不利すぎる特約や条件は無効になり、国土交通省の標準契約書を基準にするため、不動産会社が独自に作成した契約書でも一方的に不利な内容は少ないです。
しかし、入居者の負担が認められる範囲で解約違約金や更新料/更新事務手数料などの条件が追加されていたり、部屋の申し込みまで聞いていた内容とは違う特約や条文に気づかずにサインをしてしまったというトラブルが絶えません。
全部をチェックすることは大変ですが、入居後のトラブルを避けるために最低限のチェックだけでもオススメします。
不動産会社の独自契約だと、条文の順番が違うことがあるので、条文あとの表題で判断しましょう。
賃貸契約書の重要チェックポイント
| 第2条 (契約期間及び更新) 更新料/更新事務手数料をチェック |
| 第6条 (敷金) 償却/敷引きをチェック |
| 第8条 (禁止又は制限される行為) 別紙1～3と見比べてチェック |
| 第11条 (乙からの解約) 退去届を出す日数をチェック |
| 第14条 (明渡し) 退去立会いの有無をチェック |
| 第19条 (特約条項) 特約の内容をチェック |
貸主（以下「甲」という。）及び借主（以下「乙」という。）は、頭書（１）に記載する賃貸借の目的物（以下「本物件」という。）について、以下の条項により賃貸借契約（以下「本契約」という。）を締結した。
大家さんと入居者は、契約書の全部に書かれたルールに沿って契約に同意しましたね。
契約期間は、頭書（２）に記載するとおりとする。
２ 甲及び乙は、協議の上、本契約を更新することができる。
最初のページに書かれた期間が契約期間だよ。
大家さんの都合で更新拒否(家賃UPに応じないなら更新しない)は出来ない。
不動産会社が作った契約書の場合、その後の条文に更新する時の条件として更新料や更新事務手数料などを書いた部分があるので、要チェック。
【定期借家契約や敷引きを詳しく】
乙は、居住のみを目的として本物件を使用しなければならない。
あなたが住むことだけを許可したので、「自宅兼店舗」「店舗」「事務所」として使ったらだめだよ。
あなたが許可なく店舗や事務所として使ったのなら、違約金や強制解約・契約解除の原因になる可能性があります。
乙は、頭書（３）の記載に従い、賃料を甲に支払わなければならない。
２ １か月に満たない期間の賃料は、１か月を30日として日割計算した額とする。
３ 甲及び乙は、次の各号の一に該当する場合には、協議の上、賃料を改定することができる。
一 土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合
二 土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となった場合
三 近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合
最初のページに書かれた家賃を入居者は払ってね。
大家さんが一方的に家賃UP出来ない。
逆に、入居者も家賃下げは出来ない。
裁判や調停の決定が無いなら、お互いに理由なく断れるよ。
乙は、階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等（以下この条において「維持管理費」という。）に充てるため、共益費を甲に支払うものとする。
２ 前項の共益費は、頭書（３）の記載に従い、支払わなければならない。
３ １か月に満たない期間の共益費は、１か月を30日として日割計算した額とする。
４ 甲及び乙は、維持管理費の増減により共益費が不相当となったときは、協議の上、共益費を改定することができる。
最初のページに書かれた家賃を入居者は払ってね。部屋によって0円の契約もある。
大家さんが一方的に共益費をUP出来ない。
逆に、入居者も共益費を下げは出来ない。
裁判や調停の決定が無いなら、お互いに理由なく断れるよ。
【共益費UP拒否を詳しく】
【共益費を下げる方法を詳しく】
乙は、本契約から生じる債務の担保として、頭書（３）に記載する敷金を甲に交付するものとする。
２ 甲は、乙が本契約から生じる債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、乙は、本物件を明け渡すまでの間、敷金をもって当該債務の弁済に充てることを請求することができない。
３ 甲は、本物件の明渡しがあったときは、遅滞なく、敷金の全額を乙に返還しなければならない。ただし、本物件の明渡し時に、賃料の滞納、第15条に規定する原状回復に要する費用の未払いその他の本契約から生じる乙の債務の不履行が存在する場合には、甲は、当該債務の額を敷金から差し引いた額を返還するものとする。
４ 前項ただし書の場合には、甲は、敷金から差し引く債務の額の内訳を乙に明示しなければならない。
最初のページに書かれた敷金を入居者は払ってね。部屋によって0円の契約もある。
預けた敷金は入居中に家賃を滞納された時にその代わりとして大家さんに渡すよ。でも、入居者が家賃の代わりにしてって言ったらダメ。また家賃の代わりに渡したら敷金をまた預けてね。
退去の時には、家賃滞納の退去費用を差し引いた全額を入居者に還さないといけないよ。差し引く内容は入居者に見せないといけません。
敷金の償却や敷引きについても書かれているから、要チェック。
【退去費用の明細を詳しく】
甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する。
一 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員（以下総称して「反社会的勢力」という。）ではないこと。
二 自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう。）が反社会的勢力ではないこと。
三 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものでないこと。
四 自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
ア 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
イ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
２ 乙は、甲の承諾の有無にかかわらず、本物件の全部又は一部につき、反社会的勢力に賃借権を譲渡し、又は転貸してはならない。
契約後に入居者が暴力団や半グレだと分かったら違約金や強制解約・契約解除の原因になる可能性があります。
契約を暴力団にゆずろうとすることも又貸しすることも認めないよ。
乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の全部又は一部につき、賃借権を譲渡し、又は転貸してはならない。
２ 乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の増築、改築、移転、改造若しくは模様替又は本物件の敷地内における工作物の設置を行ってはならない。
３ 乙は、本物件の使用に当たり、別表第１に掲げる行為を行ってはならない。
４ 乙は、本物件の使用に当たり、甲の書面による承諾を得ることなく、別表第２に掲げる行為を行ってはならない。
５ 乙は、本物件の使用に当たり、別表第３に掲げる行為を行う場合には、甲に通知しなければならない。
あなたが入居中にしたらダメなことや許可が必要な条件だよ。この内容に違反したら、違約金や強制解約・契約解除の原因になる可能性があります。
絶対にダメ
契約を人にあげたり又貸しすること。
書面でOKが必要
DIYや共有部分にモノを置いたらダメ(自転車とか)
具体的に「絶対にダメ」リスト
具体的には、鉄砲作ったらダメ、猛獣を飼ったらダメ、大音量で迷惑かけたらダメなどが書かれているから別表をチェックしてね。
同居者を増やしてもダメな内容もあるから、要チェック。
具体的に「書面でOKが必要」リスト
具体的には、自転車を置きたい、ペットを飼いたいなど書面で記録に残してトラブルにならないようにしたならOK。別表をチェックしてね。
具体的に「報告は必要」リスト
具体的には、子供の出産以外で同居者を増やしたいや、1ヶ月以上留守にするなら、報告はしてね。別表をチェックしてね。
具体的に「入居者が負担」リスト
具体的には、切れた電球代やシャワーホースのパッキン取り替えなど消耗品は入居者の負担だよ。別表をチェックしてね。
甲は、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。この場合の修繕に要する費用については、乙の責めに帰すべき事由により必要となったものは乙が負担し、その他のものは甲が負担するものとする。
２ 前項の規定に基づき甲が修繕を行う場合は、甲は、あらかじめ、その旨を乙に通知しなければならない。この場合において、乙は、正当な理由がある場合を除き、当該修繕の実施を拒否することができない。
３ 乙は、本物件内に修繕を要する箇所を発見したときは、甲にその旨を通知し修繕の必要について協議するものとする。
４ 前項の規定による通知が行われた場合において、修繕の必要が認められるにもかかわらず、甲が正当な理由なく修繕を実施しないときは、乙は自ら修繕を行うことができる。この場合の修繕に要する費用については、第１項に準ずるものとする。
５ 乙は、別表第４に掲げる修繕について、第１項に基づき甲に修繕を請求するほか、自ら行うことができる。乙が自ら修繕を行う場合においては、修繕に要する費用は乙が負担するものとし、甲への通知及び甲の承諾を要しない。
最初のページに書かれた設備が壊れたら、入居者の責任じゃないなら大家さんは絶対に修繕と負担をしないといけない。
放置や対応しない場合でも、必要な修理なら入居者が業者依頼して費用を大家さんが負担します。
自分で壊したり、電球が切れたりした分は入居者が直してね。事故なら補償してくれる火災保険があるので、小さい子供がいる家庭はオススメです。
【入居中の故障・修繕を詳しく】
【事故を補償してくれる火災保険を詳しく】
甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されないときは、本契約を解除することができる。
一 第４条第１項に規定する賃料支払義務
二 第５条第２項に規定する共益費支払義務
三 前条第１項後段に規定する乙の費用負担義務
２ 甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されずに当該義務違反により本契約を継続することが困難であると認められるに至ったときは、本契約を解除することができる。
一 第３条に規定する本物件の使用目的遵守義務
二 第８条各項に規定する義務（同条第３項に規定する義務のうち、別表第１第六号から第八号に掲げる行為に係るものを除く。）
三 その他本契約書に規定する乙の義務
３ 甲又は乙の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。
一 第７条第１項各号の確約に反する事実が判明した場合
二 契約締結後に自ら又は役員が反社会的勢力に該当した場合
４ 甲は、乙が第７条第２項に規定する義務に違反した場合又は別表第１第六号から第八号に掲げる行為を行った場合には、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。
あなたが契約解除させられる条件が具体的に書かれているよ。
家賃滞納や、無断ペット飼育・騒音トラブルなど、当てはまらないようにしてね。
乙は、甲に対して少なくとも30日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。
２ 前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から30日分の賃料（本契約の解約後の賃料相当額を含む。）を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して30日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。
この続き
第11～19条の解説
よく追加されてる条文
別表 第1～4 (やったらダメリスト)
別表 第5 (ガイドラインと単価表)
